Guia do primeiro apartamento: tudo o que você precisa saber

Investir no primeiro apartamento começa na escolha do imóvel ideal, que, de preferência, encaixe no seu orçamento e corresponda às necessidades da sua família em curto e longo prazo — afinal, essa decisão exige muito planejamento e disciplina.

Algumas das grandes vantagens de morar em apartamento, comparado a uma casa, são a excelente infraestrutura e a praticidade. Uma boa solução para sair do aluguel e morar em um bom apartamento são as unidades do programa Minha Casa Minha Vida, que atendem diferentes perfis de moradores que pretendem conquistar a casa própria.

Para evitar arrependimentos com relação ao seu investimento imobiliário, criamos este guia para ajudá-lo tanto no financiamento do primeiro apartamento quanto nos processos de mudança e manutenção da residência. Confira!

Financiamento imobiliário

Se a intenção é investir em um imóvel mais acessível, a dica é o financiamento de apartamento na planta, pois as construtoras estabelecem uma grande redução na taxa de juros para compensar a espera. No entanto, você deve estar ciente que estará adquirindo uma moradia que ainda não está pronta.

Ao realizar esse tipo de negócio, além de economizar, a probabilidade de haver uma valorização do apartamento é alta. Vale destacar que, comparado com imóveis prontos, a entrada de um apartamento na planta é superior, pois esse valor investido inicialmente é utilizado para a obra e para evitar atrasos no prazo de entrega.

Geralmente, o financiamento começa na fase de conclusão das obras, momento em que você poderá pagar as primeiras prestações do apartamento. Nesse período, você também pode optar por distribuir o valor da entrada entre as parcelas.

Embora a compra do primeiro apartamento seja algo muito animador, alguns cuidados devem ser tomados no momento do financiamento. Por ser considerado um investimento muito alto, ter um bom planejamento financeiro é essencial. Conheça as condições do seu orçamento para que as parcelas, tanto da entrada quanto do próprio financiamento, não comprometam mais de 30% do seu salário.

Outro ponto imprescindível antes de fechar negócio é ler todo o contrato com atenção. Essencialmente, esse documento inclui todas as especificações sobre o seu primeiro apartamento, como o tamanho do imóvel, todos os valores envolvidos no financiamento, formas disponíveis de pagamento, multas pelo atraso das parcelas e da obra, prazo de conclusão da construção, entre outros itens importantes para o seu conhecimento.

No geral, o financiamento realizado com a construtora oferece muito mais facilidade na hora da aprovação de crédito, sem tantas burocracias na autorização do contrato, como acontece em bancos ou instituições financeiras, por exemplo. Inclusive, garantir excelentes condições na hora do pagamento é muito mais simples, uma vez que é possível ajustar a negociação referente ao valor de entrada ou eliminar as porcentagens determinadas pelos bancos.

Como a composição de renda ajuda a financiar o primeiro apartamento?

A composição de renda é um recurso muito comum para o financiamento imobiliário, podendo ser definida como a colaboração entre duas ou mais pessoas para a aquisição do apartamento. Na prática, a instituição financeira soma os rendimentos de todos os que participarão da composição.

Por exemplo: considerando que as parcelas não devem ultrapassar 30% da sua renda mensal, se você tem um faturamento de R$ 2.500, as prestações deverão se manter em R$ 800 por mês. Agora, acrescentando a renda do seu cônjuge, que também ganha R$ 2.500 mensalmente, o limite das parcelas sobe para R$ 1.600, possibilitando um financiamento com valor maior.

Atualmente, as regras para a composição de renda se modificam de acordo com a instituição escolhida. Enquanto antes era permitido apenas entre cônjuges, o financiamento da Caixa Econômica Federal aceita a participação de qualquer pessoa. Contudo, o Banco do Brasil impõe uma limitação de até três pessoas com parentesco sanguíneo ou por afinidade.

É importante levar em conta que a análise de crédito é efetuada de forma individual e, portanto, nenhum dos participantes pode ter pendências cadastrais. Além disso, cada integrante pode usar recursos do FGTS para quitar parcelas ou amortizar o saldo devedor, tendo em vista as normas da utilização do fundo.

Com relação à faixa etária de cada proponente, é fundamental salientar que esse é um fator decisivo, já que o prazo máximo do financiamento será definido com base na idade do participante mais velho. Considerando que quanto menor for o número de prestações, maior será o valor de cada parcela, a presença de uma pessoa idosa na composição chega a anular seus benefícios ou impedir a liberação do crédito no valor solicitado.

De que forma pode ser utilizado o fgts?

Desde 1998 é possível utilizar o FGTS para a aquisição de imóveis. Contudo, é necessário cumprir algumas regras, como ter trabalhado por três anos no regime CLT, não ter nenhum outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação e não morar, trabalhar ou ter uma propriedade na cidade em que se deseja comprar o apartamento. O valor do imóvel também não deve ultrapassar o preço determinado (cada estado estabelece o seu valor máximo).

Vale ressaltar que é possível utilizar o Fundo de Garantia não só para quitar parte do valor das parcelas, mas também para o pagamento total ou amortização da dívida. Nesse caso, o contrato de financiamento do primeiro apartamento deve estar no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O que constitui as parcelas?

As parcelas costumam ser divididas em três partes: juros, amortização da dívida e taxas adicionais. Geralmente, quando a instituição financeira aprova o crédito por meio do empréstimo, a empresa solicita uma taxa para compensar o tempo em que se pode utilizar o dinheiro emprestado. Essa é a popular taxa de juros, que é influenciada por diversas razões.

Há uma probabilidade, por exemplo, de o contratante não cumprir o compromisso de pagar o empréstimo. Por isso, o banco já calcula uma possível dívida. Nesse caso, a instituição analisa o preço do apartamento, a quantia financiada, a renda mensal familiar do comprador, a idade e o histórico de dívidas do proponente. Ou seja, quanto maior o risco, maiores as taxas de juros.

Outra fração das parcelas tem como finalidade devolver ao banco todo o dinheiro emprestado. Essa é a amortização da dívida, etapa tão fundamental que cada tipo de financiamento requer a própria forma de reduzir o saldo devedor.

Enfim, com o propósito de prestar um excelente serviço aos clientes, as operadoras financeiras têm seus custos administrativos. Dessa maneira, é bem comum a cobrança de taxas adicionais nas parcelas do financiamento do seu apartamento, dado que precisam cobrir tais despesas. Inclusive, nessa tarifa também estão inseridos outros serviços, como o seguro. Em vista disso, é essencial entender que cada banco terá a sua própria taxa administrativa, por isso a variação das parcelas entre as empresas.

Comprando o primeiro apartamento na planta

Adquirir o primeiro apartamento é o ápice na vida de qualquer pessoa, principalmente para quem tem o desejo de sair do aluguel. Ter uma propriedade traz mais equilíbrio e estabilidade financeira. Contudo, é sempre bom ficar atento às oportunidades para aproveitar as inúmeras vantagens que esse tipo de compra tem, como:

• valorização do imóvel;
• instalações elétricas e hidráulicas modernas;
• melhor integração de espaços;
• preço mais acessível;
• possibilidade de personalização do projeto arquitetônico;
• prazo para organizar a mudança com calma;
• segurança com a documentação;
• alta liquidez.

Vistoria

Com o entusiasmo do primeiro apartamento, é comum não averiguar pontos que precisam ser analisados. No entanto, antes da entrega da chave, é importante realizar a vistoria do imóvel em companhia da construtora para observar se todos os elementos especificados no contrato estão em ordem.

Faça o agendamento em um dia tranquilo para que você possa realizar o serviço de maneira cautelosa, mantendo o olhar crítico. Uma dica relevante é ter o manual descritivo em mãos, pois assim será muito mais simples conferir se todos os materiais aplicados seguiram as determinações da construtora, como:

• esquadrias: verifique portas e janelas, observando possíveis arranhões ou pinturas danificadas, teste o funcionamento de todos os elementos e solicite a entrega de todas as chaves para a avaliação. Para analisar se há vazamentos nas esquadrias, feche todas as venezianas e mantenha os cômodos escuros para ver se existem pontos de luzes mais intensas nos locais em que deveriam estar vedados. Essa verificação é importante, pois uma vedação ruim pode gerar vazamentos em dias de chuva, por exemplo;
• instalações elétricas: muitas vezes, esses itens não podem ser testados, uma vez que a energia ainda não está devidamente instalada. Nessa situação, é importante deixar uma observação no relatório do checklist da construtora informando que essa parte não foi avaliada;
• instalações hidráulicas: ao iniciar a vistoria, acione todas as torneiras e deixe a água sair por dois minutos. Essa ação mostrará a você se existem vazamentos nos sifões. Acione também as descargas e veja se a vazão d’água é satisfatória. Além disso, faça o teste do balde na cozinha e nos banheiros, jogando uma quantidade de água no chão para observar se a superfície tem declive suficiente para levar o líquido até o ralo;
• revestimentos: analise a presença de peças com trincas, rachaduras, manchas ou qualquer outro dano. É importante ver se todo o revestimento está bem assentado, sem desníveis ou produtos com tonalidades diferentes. No geral, o grande problema dos rejuntes, por exemplo, está na borda dos ralos, pois está constantemente em contato com a água. Para evitar esse transtorno, é indicado instalar ralos anti-infiltração;
• contrapiso: além do visual, dar batidas leves com o cabo da vassoura na cerâmica é fundamental para saber se existe perda de aderência com o substrato. Esse problema cria um som mais oco na hora da batida, podendo produzir o deslocamento da peça após um tempo;
• pintura: avalie as possíveis falhas, solicitando uma correção no caso de haver alguma adversidade. É recomendado que você tire fotos do local danificado para não se esquecer no momento em que for apresentar a solicitação à construtora;
• vaga de garagem: confira a medida da sua vaga de garagem — se houver — para verificar se a metragem combina com o que foi proposto no manual descritivo que tem em mãos.

Seu imóvel foi personalizado na etapa da construção? Então, é primordial que o arquiteto responsável também acompanhe a vistoria junto com você. Depois, com o checklist completo, tire uma cópia para utilizar como roteiro durante a próxima vistoria do seu primeiro apartamento. Desse jeito, você não precisará contar apenas com a memória para ver se as suas solicitações foram feitas, não é mesmo?

Juros de Obra

A taxa de juros da obra é pouco conhecida entre os compradores. Também chamada de taxa de evolução, essa cobrança serve para subsidiar o valor das obras e para a amortização do saldo final do investimento, iniciando-se após o contrato aprovado com o banco e a construtora.

No caso da construção exceder o prazo de entrega, algumas medidas são essenciais, como entrar em contato com a construtora para pedir a suspensão do pagamento dessa taxa durante o período de atraso.

Entrega de chaves

Depois de passar por todas as fases, chegou o grande momento da entrega das chaves! Após o pagamento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e da taxa de registro, provavelmente a construtora agendará uma vistoria com cada proprietário. Não encontrando algum problema, a chave será entregue.

Para esse fim, é requisitada uma assembleia geral na qual todos os futuros moradores escolherão o síndico, cujo primeiro serviço será fiscalizar as áreas comuns. Dessa forma, as chaves são entregues depois da emissão do Habite-se pela prefeitura da sua cidade.

Mudança

Antes de se mudar definitivamente, talvez você queira trocar a bancada da pia de lugar ou reposicionar uma das paredes do projeto. Para isso, é extremamente necessário ter a planta baixa do imóvel disponível, além das plantas elétricas e hidráulicas, para evitar furar algum cano ou abrir um vão onde está localizado um pilar estrutural do apartamento.

Se o prédio acabou de ser construído, analise o manual do proprietário fornecido pela construtora no momento da entrega das chaves. Ali você encontrará orientação necessária sobre as alterações permitidas e, assim, poderá fazer as suas reformas conforme o planejado, sem que haja transtornos futuros.

Horários permitidos

Se a mudança para uma casa exige muita organização, a mudança para um apartamento requer um planejamento redobrado; afinal, além da sua família, a administração do condomínio e outros moradores estarão envolvidos nesse processo.

Por isso, cada local tem um regulamento interno que deve ser seguido para evitar inconvenientes. Normalmente, os horários permitidos para a mudança são, de segunda a sexta, das 8h às 18h e, aos sábados, das 8h às 14h. Quanto aos finais de semana, é preciso ter a confirmação do síndico, já que alguns prédios impedem que mudanças sejam feitas nesses dias.

O segredo é a boa comunicação com o síndico. Desse modo, ele tomará todas as medidas necessárias para que a sua mudança seja realizada sem transtornos, sendo responsável por administrar o uso do elevador, facilitar o acesso ao edifício e destinar um funcionário para ajudá-lo.

Entretanto, independentemente da presença de um funcionário do condomínio, é importante que você ou uma pessoa de confiança também acompanhe o procedimento para decidir o que fazer em casos de imprevistos, considerando que qualquer dano ao patrimônio será atribuído a você tais cobranças.

Escolha dos móveis

Com o investimento voltado à construção, é provável que o orçamento para a compra de móveis fique um pouco mais baixo. Em razão disso, antes de se endividar com a aquisição de novas mobílias, elabore um planejamento financeiro.

Além disso, tenha consciência do espaço disponível. Muitas pessoas não têm o costume de analisar os espaços, adquirindo móveis lindos, mas que eliminam muito o conforto na hora da circulação das pessoas pela residência.

Tente escolher uma decoração funcional. Você pode começar criando uma lista de itens que precisa e selecionar as prioridades, como armários, cama e uma mesa para fazer refeições. Isso é o suficiente para passar as primeiras semanas na casa enquanto não finaliza a decoração.

Vida em condomínio

Já se imaginou vivendo em uma sociedade sem leis? Com certeza seria um caos, não é verdade? Por essa razão, existe a convenção de condomínio, que define as principais regras para manter a harmonia e o bem-estar entre moradores, síndico e funcionários do empreendimento.

A convenção tem como função informar a todos os envolvidos sobre a administração do condomínio, determinando o valor das contribuições pagas pelos moradores para as despesas com infraestrutura, estabelecendo o papel do síndico e o modo de uso das áreas comuns.

Em imóveis já construídos, as regras já existem e você deve respeitá-las. A vantagem das novas moradias é poder participar do seu processo de desenvolvimento baseado no Código Civil, que acontece assim que se inicia a ocupação do condomínio. Para haver a aprovação desse documento é exigida a assinatura de, pelo menos, dois terços dos proprietários.

Vale destacar que, embora seja possível encontrar variados modelos de convenções de condomínio na internet, é essencial que cada empreendimento redija o seu, com as especificidades e peculiaridades da sua propriedade.

Convivência com vizinhos

A boa convivência entre vizinhos tem relação com o conhecimento de cada um sobre o regimento interno do condomínio, já que nele são determinados o horário de silêncio e a utilização das áreas comuns.

O objetivo das regras de convivência é a redução de desentendimentos entre a vizinhança. Dessa forma, evite ao máximo fazer parte de fofocas sobre outros moradores, procure resolver todos os conflitos com seus vizinhos com base em uma conversa franca.

Além disso, participe das assembleias; afinal, se você não esteve presente na reunião ou não mandou nenhum representante naquele momento, não terá direito de opinar sobre o que foi acordado.

Algumas cordialidades são indispensáveis quando se mora em apartamento. Por exemplo:

• se for fazer uma comemoração em seu apartamento, convide seus vizinhos e peça desculpas antecipadas sobre possíveis barulhos, mas mostre que vai controlar seus convidados quanto a essa questão;
• quando for passear com seu animal de estimação, caso ele faça alguma sujeira na área comum, limpe imediatamente e seja breve no caminho até a rua junto com o pet;
• evite que seus filhos corram pelos corredores do prédio ou façam muito barulho nas áreas comuns não destinadas para a recreação. Esteja sempre presente nas brincadeiras para que eles possam se divertir e não atrapalhar outras pessoas;
• é importante lembrar que os funcionários do condomínio não são seus empregados particulares. Dessa maneira, evite pedir serviços particulares para eles e, se tiver alguma reclamação a fazer, fale diretamente com o zelador ou síndico;
• respeite a restrição de velocidade da garagem e mantenha os faróis baixos enquanto estaciona o seu veículo.

Uso de áreas em comum

Apesar de o valor do condomínio contemplar a manutenção das áreas comuns, é importante respeitar a sua conservação. No elevador, por exemplo, aguarde as pessoas saírem para depois entrar, mantenha-o em perfeita limpeza e, caso tenha a opção de elevador de serviço, utilize-o quando estiver transportando animais ou compras.

Quanto ao salão de festas, cada condomínio tem as suas regras. Porém, o cuidado com o local deve ser de todos. Ainda que você tenha que permanecer um tempo a mais para limpar o local, faça isso. Dessa forma, poderá se certificar de que não há nada quebrado ou sobras de alimentos e bebidas da festa. Sem falar que isso evita uma possível multa por falta de cuidado com o ambiente, não é mesmo?

Manutenção do apartamento

Quer deixar seu primeiro apartamento conservado por muitos anos? Para isso, serão necessárias manutenções periódicas. Assegure-se de que os materiais usados na sua construção sejam de boa qualidade. Se o imóvel no qual você investiu é usado, saiba a idade dele. Se você é o primeiro morador, pode até ficar mais tranquilo, mas sempre faça uma vistoria completa antes da mudança para evitar surpresas desagradáveis.

De acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a cada dez anos é importantíssimo trocar todos os cabos, interruptores, tomadas e disjuntores. Contudo, vale observar que se houver alguma lâmpada piscando, fios desencapados ou tomadas com superaquecimento, é imprescindível verificar qual o problema e consertar antes de completar os dez anos.

Outra parte da obra que é sempre deixada de lado depois da ocupação dos moradores é o sistema hidráulico. Muitas vezes, as pessoas esperam que os encanamentos estourem para encontrar uma solução. No entanto, muitos desses transtornos poderiam ser prevenidos, como torneiras, chuveiros e descargas que vazam, além de estufamento dos revestimentos das paredes e pisos. Ao perceber esses sinais, chame um profissional da área para fazer a manutenção.

Agora que você já conhece todas as etapas, desde o planejamento do projeto até a manutenção periódica do seu futuro imóvel, aproveite a visita para entrar em contato conosco e encontrar o seu primeiro apartamento!