Como funciona o contrato de financiamento: guia completo

O que é o contrato de financiamento?

O contrato de financiamento é um documento emitido pelo banco que detalha a operação financeira para a compra do imóvel.

Está sem tempo para ler agora? Então, ouça este conteúdo que está dividido em 3 partes para você! Aproveite a primeira aqui e, depois, confira as próximas no decorrer do artigo! Para ouvir é só clicar no play!

Assim, o contrato de financiamento especifica as condições aprovadas na carta de crédito do comprador, o prazo do financiamento, o número de prestações, os valores, se o comprador participa de algum programa habitacional (como o Minha Casa, Minha Vida) e se recebeu algum subsídio, entre outras informações.

Como funciona o contrato de financiamento?

A emissão do contrato de financiamento é uma das últimas fases do processo de compra do imóvel. De forma resumida, depois que o comprador e o banco assinarem o contrato, será necessário.

• Pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis;
• Pagar as taxas do cartório;
• Fazer o registro da operação na matrícula do imóvel;
• Retornar o contrato registrado e a matricula atualizada do imóvel ao banco, para que seja feita a liberação do crédito.

Assim, ao assinar o contrato de financiamento, vale lembrar que o comprador já passou pelas seguintes etapas do financiamento imobiliário:

• Análise de crédito;
• Avaliação do imóvel;
• Análise jurídica.

Quanto tempo leva até a assinatura do contrato de financiamento?

A assinatura do contrato de financiamento leva, em média, 30 dias. Porém, pode variar de um banco para outro, levando-se em conta o perfil do cliente e possíveis questões que podem surgir durante o processo.

O que considerar no contrato de financiamento?

Confira os dados de todas as partes envolvidas, como comprador, banco e vendedor do imóvel. Em seguida, revise todos os detalhes, incluindo valores, taxas de juros, indexadores, prazos, parcelas com atenção.

Todos os pontos negociados entre as partes envolvidas devem constar no contrato de financiamento, afinal, acordos verbais não têm validade legal, por isso, tudo deve estar documentado.

Tipos de financiamento

Existem diversos tipos de financiamento imobiliário no Brasil. Então, confira abaixo detalhes sobre cada tipo.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é o mais comum entre os tipos de financiamento imobiliário, sendo muito utilizado no programa Minha Casa, Minha Vida.

Para financiar um imóvel pelo SFH, alguns requisitos são:

• Valor do imóvel até R$ 1,5 milhão;
• Financia até 80% do valor do imóvel;
• Parcelas limitadas a 30% da renda mensal;
• Prazo de financiamento de até 35 anos.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é uma opção de crédito que tem o objetivo de atender aos pontos que o SFH não supre, sendo mais flexível que esse último.

Assim como o SFH, para utilizar a linha de crédito do SFI, é preciso atender a algumas regras. Por exemplo:

• Imóveis acima de R$ 1,5 milhão;
• Financiamento de até 90% do valor do imóvel;
• Parcelas não limitadas pela renda;
• Pode ser utilizado para imóveis comerciais.
• Prazo do financiamento feito pelo SFI é de até 35 anos.

Confira agora o segundo áudio do conteúdo! Assim, ao terminar de ouvir, aproveite o último trecho mais abaixo desta página!

Financiamento imobiliário direto com a construtora

É possível financiar um imóvel diretamente com a construtora ou a incorporadora do apartamento ou da casa que você escolheu.

Aqui na Construtora Tenda você consegue comprar seu apartamento pela internet e também por meio da Loja Virtual Tenda. Isso porque todo o processo de compra até a assinatura do contrato é feito digitalmente. Para saber mais, assista ao vídeo abaixo.

Financiamento imobiliário pelo SBPE

O financiamento imobiliário SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) é feito por meio dos recursos da caderneta de poupança e pode ser concedido tanto por bancos públicos quanto privados.

As taxas de juros do financiamento SBPE variam de acordo com o valor do imóvel. Por exemplo, para imóveis de até R$ 1 milhão e meio, as taxas de juros são de até 12% ao ano. 

Quanto pagar de entrada?

O valor de entrada de um financiamento imobiliário é a diferença entre o valor total do imóvel e o valor financiado que o banco liberou para comprar o imóvel. Normalmente, o valor de entrada é cerca de 20% a 30% do preço total do imóvel.

Para ficar mais claro, digamos que você vai financiar um apartamento de R$ 200 mil e conseguiu um financiamento de 80% do valor total do imóvel. Então, o seu valor de entrada será de R$ 40 mil (20% do valor total do imóvel).

Uma dica, na Construtora Tenda temos o Simulador de Financiamento Tenda. Essa ferramenta útil e prática permite que você tenha uma estimativa dos valores das parcelas do financiamento, se você tem direito ao subsídio habitacional e o valor desse subsídio (benefício do Minha Casa, Minha Vida), além do preço do apartamento que cabe no seu bolso.

Assim, faça sua simulação de financiamento gratuita ou assista ao vídeo abaixo e aproveite!

Juros e custos extras

As taxas de juros podem ser fixas ou sofrer correções durante o financiamento. Assim, se houver correção dos juros, o cálculo é feito com base na Taxa Referencial (TR).

Quando a taxa é fixa, os juros são mais altos, porém permanecem com o mesmo valor durante todo o contrato de financiamento. Porém, quando a taxa é variável, o valor das taxas de juros pode aumentar ou diminuir ao longo do financiamento, de acordo com as mudanças do mercado financeiro. Logo, representa um risco maior para o comprador do imóvel.

O que é o indexador do contrato?

O indexador é o índice que reajusta a taxas de juros no contrato de financiamento. Portanto, para não ser surpreendido depois, analise se o contrato prevê atualizações.

Se o indexador for o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) o valor das parcelas pode ser mais baixo. Porém, como esse índice está ligado à inflação, o valor das prestações pode aumentar repentinamente.

Entretanto, a Taxa Referencial (TR) é fixa e seu Custo Efetivo Total, mais baixo. 

Então, viu como é importante fazer simulações com diferentes indexadores para chegar à melhor opção para você? Ah, se precisar de ajuda com os cálculos, já sabe: nós da Tenda estamos à sua disposição!

Formas de amortizar as parcelas

Em geral, a amortização de parcelas é a forma de pagamento que você escolhe para pagar o seu financiamento imobiliário. Portanto, ao escolher qual linha de crédito é melhor para o seu bolso, você também precisa optar pelo sistema de correção das parcelas.

Para esclarecer melhor, confira os tipos de amortização de parcelas do financiamento imobiliário:

• Sistema Price – parcelas fixas durante todo o financiamento.
• Sistema de Amortização Constante (SAC) – o valor das parcelas diminui ao longo do tempo. 
• SACRE – combina entre o sistema SAC e o Price, com parcelas fixas por um período e depois são reduzidas, 
• de acordo com a correção da Taxa Referencial.

Por que o seguro é obrigatório?

Normalmente, é exigido que o financiamento imobiliário tenha um seguro que cubra o pagamento das parcelas caso o comprador pare de pagar o financiamento.

Assim, o valor desse seguro obrigatório é calculado sobre o crédito habitacional concedido e não sobre o valor total do imóvel. O valor varia de banco para banco e deve ser considerado no Custo Efetivo Total (CET).

Esta é a última parte deste conteúdo em áudio! Aproveite, e ouça agora mesmo!

Custos extras do financiamento imobiliário

Além do contrato de financiamento, há custos adicionais do financiamento imobiliário.

Então, para ficar mais claro, listamos as principais taxas adicionais do processo do financiamento de imóveis.

• ITBI;
• Taxa de evolução de obra;
• Taxa de corretagem;
• Escritura pública;
• Registro de imóvel.

Dúvidas sobre contrato de financiamento

Listamos as principais dúvidas sobre contrato de financiamento para deixar tudo mais claro. Confira a seguir!

O que fazer depois da assinatura do contrato de financiamento?

Depois da assinatura do contrato de financiamento, leve o contrato para ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da região do seu imóvel. Dessa forma, o registro desse documento no Cartório de Registro de Imóveis valida a compra e a venda da propriedade entre você, o vendedor do imóvel e o banco.

É possível mudar os termos depois de assinar o contrato de financiamento?

Após assinar e reconhecer firma do contrato de financiamento, é muito difícil alterar os termos da compra do imóvel. Por isso, revise o documento com atenção e solicite ajustes antes de assinar, caso algo esteja diferente do negociado.

Assim que o contrato de financiamento é registrado em cartório, a transação é consumada. Em outras palavras, o banco já aceitou o imóvel como garantia do financiamento e as mudanças dos termos principais não são viáveis. Entretanto, é possível modificar detalhes menores, como a data de vencimento das parcelas, através de aditivos.

Assinei o contrato de financiamento. Posso desistir?

A desistência de um contrato de financiamento é um assunto delicado. Afinal, após o contrato de financiamento ser assinado e registrado em cartório, o compromisso está assumido por todas as partes envolvidas.

Desse modo, significa que tanto quem está comprando o imóvel como quem está vendendo e quem está emprestando o dinheiro para a compra do bem devem cumprir o compromisso firmado no contrato de financiamento.

Como conseguir a segunda via do contrato de financiamento da caixa?

Você pode entrar em contato com o banco que fez o financiamento por telefone, e-mail, site ou aplicativo. Outra opção, é procurar o Cartório de Registro de Imóveis e solicitar a segunda via. Neste caso, normalmente, você pagará uma taxa. 

Além disso, também é possível baixar o aplicativo Habitação Caixa, colocar os dados necessários e procurar pelo contrato do financiamento. Por fim, você pode visitar a agência da Caixa Econômica Federal onde assinou o contrato.

Quanto custa registrar um contrato de financiamento de imóvel?

Normalmente, é cerca de 1% do valor total do imóvel. Ou seja, se você escolheu financiar um apartamento de R$ 200 mil, você vai pagar cerca de R$ 2 mil para registrar o seu contrato de financiamento.

Além disso, vale lembrar que esse valor pode variar de acordo com a região onde está localizado o apartamento ou a casa financiada. 

Quais são as principais cláusulas do contrato de financiamento?

O contrato de financiamento é um documento importante e com diversos detalhes. Porém, poucas pessoas sabem o que consta nele.

Em resumo, confira as principais cláusulas que um contrato de financiamento deve conter:

• Qualificação (apresentação) das partes envolvidas no financiamento;
• O valor do imóvel;
• A descrição da propriedade;
• Os documentos das partes;
• Os valores de entrada e do financiamento;
• Se o imóvel for usado, a desocupação do imóvel;
• Cláusula penal estipulando as multas caso uma das partes não cumpra o que está no contrato;
• Assinatura de todas as partes.

Então, agora que você entendeu como funciona o contrato de financiamento, que tal realizar o sonho da casa própria aqui com a gente da Construtora Tenda?

Nós somos parceiros do programa Minha Casa, Minha Vida, que oferece benefícios para facilitar a sua conquista. Confira os apartamentos à venda e entre em contato com nosso time de atendimento!