AMORTIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO: ENTENDA COMO FUNCIONA!

O financiamento imobiliário é uma das formas mais acessíveis para se realizar o sonho de conquistar a casa própria. Para quem utiliza esse meio de pagamento para adquirir um imóvel, há maneiras de fazer uma amortização de financiamento, para acabar com as parcelas de forma mais rápida.

No financiamento existem, ainda, outros mecanismos que auxiliam na redução do valor das parcelas, de acordo com as oportunidades oferecidas pela instituição financeira. Dentre elas, temos a amortização, que possui variadas categorias. Para explicar melhor sobre as vantagens de utilizar a amortização de financiamento na compra da sua casa, nós preparamos este conteúdo para você.

O que é amortização de financiamento?

A amortização de financiamento é um processo fundamental no financiamento imobiliário, pois consiste na redução do saldo devedor ao longo do tempo. Quando o contrato de crédito é firmado, são estipulados o valor total do empréstimo e o número de parcelas para quitá-lo.

A cada pagamento mensal efetuado, ocorre a amortização da dívida com o banco.

No entanto, é importante ressaltar que a amortização não se restringe apenas ao pagamento das parcelas em dia. Existem outras formas de amortização que podem ser vantajosas, permitindo inclusive reduzir o valor das prestações ou até mesmo quitar a dívida antes do prazo acordado.

Como funciona a amortização de financiamento?

Existem algumas formas de realizar a amortização, uma dessas estratégias é o adiantamento do pagamento de uma ou mais parcelas do financiamento. Ao fazer isso, é possível evitar o acúmulo de juros e outras taxas incidentes no valor original, além de diminuir o número total de prestações a serem pagas.

Essa opção é especialmente útil quando se recebe um dinheiro extra, como décimo terceiro, bônus ou rendimentos de investimentos. A amortização também é válida diante de um aumento no salário, por exemplo. Ela proporciona maior flexibilidade no pagamento da dívida e a possibilidade de desfrutar do novo lar com tranquilidade e segurança.

Em resumo, a amortização é uma ferramenta poderosa para controlar as finanças e garantir um futuro mais estável e próspero. Ao utilizar essa estratégia de forma inteligente, é possível alcançar a tão sonhada quitação do financiamento imobiliário de maneira mais rápida e eficiente.

Partindo deste ponto, devemos entender que no mercado existem dois principais sistemas de amortização de financiamento.

Tabela PRICE

Primeiramente, temos a tabela PRICE, também conhecida como Sistema Francês de Amortização, que foi criada pelo matemático Richard Price em 1711 para calcular aposentadorias e pensões. Ao longo do tempo, o mercado financeiro passou a utilizá-la para diversos tipos de empréstimos, especialmente no financiamento imobiliário.

Seu atrativo principal é o fato de oferecer parcelas com valores fixos do começo ao fim, o que agrada quem prefere uma previsibilidade nos gastos. Entretanto, sua composição se altera ao longo do tempo, impactando, por exemplo, quem deseja antecipar o pagamento do saldo devedor.

A Tabela Price funciona com um modelo crescente: embora as parcelas se mantenham constantes, a amortização do saldo devedor (parcela menos os juros) aumenta gradualmente. A fórmula para calcular o valor da parcela é complexa, mas em essência, os juros são calculados mensalmente após a amortização do saldo devedor. Com cada pagamento, o saldo devedor diminui, resultando em juros menores e uma amortização cada vez maior.

Dentro do planejamento financeiro mensal, o valor da parcela na Tabela Price permanece inalterado, o que oferece segurança e previsibilidade ao mutuário. Porém, é importante estar ciente das implicações dessa forma de amortização, especialmente para aqueles que têm planos de quitar a dívida antecipadamente.

Tabela SAC

A Tabela SAC, ou Sistema de Amortização Constante, é um modelo de pagamento de financiamento onde as parcelas ocorrem de forma constante. Neste sistema, os juros são definidos durante a negociação do empréstimo imobiliário e incidem sobre o valor que ainda falta pagar.

Ao pagar uma parcela, o saldo devedor diminui, resultando em juros recalculados com base no novo valor. Esse modelo de amortização permanece durante todo o período do financiamento. As principais características da Tabela SAC incluem a diminuição gradual do valor das parcelas ao longo do tempo, sendo a primeira parcela a mais alta e a última a mais baixa.

O valor da amortização do saldo devedor é constante, o que mantém as parcelas fixas ao longo de todo o financiamento. No final do financiamento, o montante de juros é menor em comparação com a Tabela Price. Além disso, o saldo devedor é reduzido mais rapidamente em comparação com o sistema Price.

A escolha entre a Tabela SAC e outros sistemas de amortização depende das preferências individuais e das necessidades financeiras do mutuário, sendo importante entender as particularidades de cada modelo antes de optar por um financiamento imobiliário.

Quais são as vantagens da amortização de financiamento?

Amortizar um financiamento pode ser vantajoso para o tomador do empréstimo em vários aspectos, dependendo da sua situação financeira atual e do contrato de financiamento. 

Veja algumas vantagens de amortizar um financiamento: redução do montante total de juros pagos ao longo do prazo, diminuição das parcelas mensais, aumento do patrimônio líquido à medida que a dívida é quitada, melhoria da saúde financeira e maior liberdade para investir em outras oportunidades. 

Ao antecipar pagamentos, o devedor pode encurtar o tempo de pagamento do empréstimo, economizando dinheiro no longo prazo e alcançando seus objetivos financeiros mais rapidamente. Vamos ver, também, mais detalhes sobre as vantagens da amortização.

Diminuir o valor da dívida

A principal e mais significativa vantagem de fazer a amortização é a redução do valor total a ser pago em um prazo muito mais curto do que o inicialmente acordado. Essa sensação de progresso é gratificante, pois nada é mais recompensador do que verificar o financiamento e perceber que falta pouco para eliminar as despesas do orçamento mensal. 

Além disso, a redução do montante devido alivia a pressão financeira, oferecendo mais tranquilidade e estabilidade ao tomador do empréstimo. A amortização também aumenta o patrimônio líquido do indivíduo, contribuindo para o seu crescimento financeiro e abrindo portas para novas oportunidades de investimento e prosperidade no futuro.

Reduzir juros e encargos

A possibilidade de abater os juros e encargos usuais nesse formato de financiamento também é de suma importância, uma vez que a antecipação proporciona descontos nos percentuais aplicados, tornando o imóvel mais acessível financeiramente, sem, contudo, diminuir seu valor no mercado imobiliário. Essa vantagem atrai potenciais compradores e fortalece a segurança e rentabilidade desse investimento para aqueles que buscam adquirir uma propriedade.

Quitar o financiamento mais rápido

Além das vantagens mencionadas anteriormente, libertar-se de um compromisso financeiro de grande porte o mais rápido possível é extremamente satisfatório. Em pouco tempo, você poderá desfrutar do alívio de possuir o documento que comprova a quitação definitiva do seu imóvel.

Ademais, ao eliminar todas as pendências associadas ao imóvel, você adquire um patrimônio valioso para utilizar como desejar. Pode, por exemplo, utilizar o imóvel quitado como entrada para um apartamento ainda melhor ou explorar oportunidades vantajosas de negociação, como uma troca por uma propriedade mais adequada às suas necessidades.

Essa liberdade financeira proporcionada pela antecipação do pagamento não só abre possibilidades interessantes para o futuro, mas também traz maior segurança e tranquilidade ao saber que seu investimento imobiliário está consolidado e pronto para ser aproveitado da melhor forma possível.

Como calcular amortização de financiamento

Partindo dos dois modelos de amortização que apresentamos anteriormente, há uma grande diferença na forma com que os valores são calculados. Vamos entender como funciona cada um deles?

Price: Seguindo esse modelo de tabela, há um formato de cálculo mais complexo e que depende de uma fórmula matemática para definir o valor final das parcelas. Sendo assim, a fórmula construída da seguinte maneira:

Débito * Taxa de juros/1-(1+Taxa de Juros)^-Número de Parcelas

Com isso, é possível realizar o cálculo do valor de cada uma das parcelas já contando com a relação do prazo com as taxas de juros sobre o valor total do financiamento. 

SAC: Por outro lado, para realizar o cálculo da amortização no formato SAC, basta uma conta muito mais simples em comparação com a tabela Price. 

O primeiro passo é fazer a divisão do saldo devedor do financiamento pela quantidade de meses que resta para a quitação. Em seguida, multiplique o saldo devedor do financiamento pela taxa de juros. Por fim, realize a soma dos dois resultados das operações anteriores e chegue ao valor final de sua parcela, veja as fórmulas abaixo:

Valor das parcelas = Saldo devedor/Período

Valor dos juros = Saldo devedor * Taxa do financiamento

Parcela da amortização = Valor das parcelas + Valor dos juros

Como simular amortização de financiamento Caixa?

A Caixa Econômica Federal disponibiliza em seu aplicativo “Caixa Habitacional” um simulador oficial, para que você possa conferir as possibilidades de amortização do seu financiamento, quando realizado através da instituição financeira.

Lembrando, que você pode adquirir um imóvel da Tenda realizando o financiamento através da Caixa e utilizando o Minha Casa, Minha Vida, para aproveitar outros benefícios que o programa oferece na compra da sua nova casa própria.

Como usar o FGTS para amortizar financiamento

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é um importante instrumento de proteção para trabalhadores com carteira assinada (CLT) no Brasil. Ao ser contratado e registrado por um empregador, é aberta uma conta vinculada ao contrato de trabalho, na qual mensalmente é depositado o valor correspondente a 8% do salário. 

Esse montante acumulado, conhecido como FGTS, tem o propósito original de amparar o trabalhador em caso de demissão sem justa causa, permitindo que ele se sustente até encontrar uma nova oportunidade no mercado de trabalho.

Além dessa finalidade, a legislação prevê situações específicas em que o FGTS pode ser sacado, como para aquisição da casa própria. Por isso, muitos brasileiros utilizam essa possibilidade para amortizar financiamentos imobiliários, tornando essa prática muito comum no país.

Para utilizar o FGTS com essa finalidade, o primeiro passo é verificar o saldo disponível na conta do fundo de garantia, o que pode ser feito consultando o aplicativo Habitação Caixa ou pelos números de telefone 0800 104 0104 ou 4004 0104, de segunda a sexta-feira, das 8h às 20h. Com o valor disponível em mãos, o interessado deve fazer a solicitação por meio do mesmo aplicativo ou entregando a documentação necessária na agência da Caixa ou em um correspondente bancário.

No caso de amortização de financiamentos, é importante ter o número do contrato em mãos. Se ainda não tiver utilizado o FGTS nesse contrato específico, é necessário reunir a documentação relevante para a solicitação.

Após a solicitação, a Caixa analisará o pedido e, se aprovado, o saldo do FGTS será investido na aquisição do imóvel, auxiliando o trabalhador a reduzir o saldo devedor ou as parcelas do contrato de financiamento. É uma forma de tornar o sonho da casa própria mais acessível e viável para muitos brasileiros.

Qual a melhor forma de amortizar financiamento imobiliário?

Ao escolher o sistema de financiamento imobiliário, é importante considerar suas necessidades e capacidade financeira. O Sistema de Amortização Constante (SAC) é uma boa opção para quem quer ver as parcelas diminuírem ao longo do tempo, pois a dívida é reduzida gradualmente, resultando em uma carga financeira menor no final. No mercado imobiliário brasileiro, utiliza-se amplamente esse sistema.

Porém, em momentos de dificuldades financeiras, antecipar parcelas pode ser recomendado. Isso reduzirá os juros sobre o saldo devedor atualizado, levando à quitação mais rápida da dívida e eliminando juros e taxas futuras. É uma escolha adequada para quem deseja se livrar das obrigações financeiras mais rapidamente.

Por outro lado, se estiver endividado e com dificuldades em equilibrar o orçamento, é mais vantajoso reduzir o valor das parcelas mensais. Embora o prazo total de financiamento não seja alterado, o montante adiantado abate-se dos valores do contrato, reduzindo a carga financeira mensal. O uso do FGTS pode ser uma opção para ajudar nesse processo de redução.

Entretanto, é essencial que você priorize dívidas com juros mais altos, como cartão de crédito e cheque especial. Resolvê-las primeiro pode ser mais vantajoso do que investir no financiamento imobiliário, evitando que essas dívidas aumentem de forma acelerada.

Em resumo, a melhor escolha entre SAC, antecipação de parcelas ou uso do FGTS para reduzir as prestações depende do contexto financeiro individual. Avaliar as opções com cautela e buscar orientação profissional ajudará a tomar decisões acertadas para conquistar a casa própria de forma planejada e segura.

Quando amortizar vale a pena?

Amortizar um financiamento imobiliário pode ser vantajoso quando não se tem alternativas mais lucrativas para o dinheiro disponível. É comum que, ao ter recursos adicionais, a primeira ideia seja quitar o maior valor possível da dívida. No entanto, avaliar se o desconto oferecido supera o potencial retorno que esse montante poderia gerar caso fosse investido é fundamental.

Outro cenário favorável à amortização ocorre quando as parcelas comprometem o orçamento familiar. Nesse caso, ao quitar algumas parcelas e reduzir os juros, é possível obter um alívio financeiro e melhorar a organização das finanças pessoais.

Além disso, a quitação parcial do financiamento torna-se benéfica para aqueles que planejam vender o imóvel no futuro. Afinal, um contrato de compra e venda sem dívidas associadas facilita as negociações e aumenta a atratividade do imóvel no mercado.

Entretanto, é crucial ressaltar que a decisão de amortizar é altamente pessoal e dependerá do perfil de cada indivíduo. Algumas pessoas podem optar por amortizar mesmo que não seja a escolha mais vantajosa do ponto de vista financeiro, buscando a tranquilidade e a sensação de segurança que isso proporciona.

Em suma, amortizar um financiamento imobiliário pode valer a pena em diferentes situações. Analisar cuidadosamente as opções disponíveis, considerar o impacto financeiro e o contexto pessoal são passos importantes para tomar a decisão mais adequada. Seja visando o retorno financeiro ou buscando a paz de espírito, a amortização pode ser uma estratégia eficaz para conquistar a tão sonhada liberdade das dívidas.

Sobre a Tenda

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