O que é distrato imobiliário? Veja como funciona!

O que é distrato imobiliário?

O distrato de contrato representa um recurso jurídico que viabiliza a rescisão de um contrato de comum acordo entre as partes envolvidas. Essencialmente, trata-se de um acordo formalizado entre os contratantes para dar fim ao vínculo estabelecido, independentemente da razão que o motive, desde que haja consentimento unânime entre todos os interessados no negócio. 

Vale ressaltar que o distrato de contrato é um documento independente, não necessitando de previsão no contrato original, e pode ser efetuado a qualquer momento, desde que não existam obrigações pendentes.

Em resumo, o distrato proporciona uma via legal para a dissolução amigável de acordos comerciais, garantindo que todas as partes envolvidas estejam de acordo com os termos da rescisão.

Como funciona o distrato imobiliário?

Antes de adentrar na explicação do processo de distrato contratual, é crucial destacar uma observação preliminar: na prática, é comum considerar o distrato e a rescisão contratual como termos intercambiáveis, embora haja distinções conceituais entre eles. Por ora, não iremos explorar minuciosamente tais diferenças, focando, em vez disso, na  compreensão geral do processo de desfazimento de contratos. 

Sob essa perspectiva, o distrato contratual, de acordo com o Código Civil, delineia três modalidades distintas de encerramento de um acordo prévio. Cada uma dessas modalidades traz consigo implicações jurídicas específicas e requer uma análise criteriosa das circunstâncias envolvidas. 

Portanto, compreender os detalhes do distrato contratual é fundamental para os envolvidos em transações comerciais, pois isso permite uma abordagem mais clara e precisa no momento de encerrar acordos prévios, garantindo a conformidade com a legislação vigente e evitando disputas desnecessárias.

O que é a Lei do Distrato Imobiliário?

A Lei nº 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, foi criada para regular o cancelamento de contratos de compra e venda de imóveis, visando garantir segurança jurídica aos compradores e incorporadoras. 

Antes dessa lei, não havia clareza sobre o processo de distrato, levando muitos casos aos tribunais, o que prolongava a resolução. Em alguns casos, decisões judiciais exigiam que as construtoras reembolsassem até 90% do valor pago pelos desistentes, afetando o progresso das obras e prejudicando outros compradores. 

A Lei do Distrato Imobiliário estabeleceu prazos para arrependimento da transação e definiu a porcentagem a ser restituída aos compradores. Assim, isso proporcionou segurança jurídica ao processo.

Qual o prazo para solicitar o distrato?

O prazo para o distrato de um contrato não é rigidamente definido. No entanto, o Código Civil estabelece duas circunstâncias temporais que devem ser consideradas pelas partes ao encerrar o vínculo contratual:

Quando uma das partes realizou investimentos significativos para a execução do contrato, a rescisão unilateral só terá efeito após decorrido um período adequado, levando em conta a natureza da relação e o valor dos investimentos (conforme estipulado no artigo 473, parágrafo único).

Também é possível que ocorra a resolução por custo excessiva em contratos de execução continuada. Isso acontece quando a prestação de uma das partes acarreta um encargo desproporcional para ela. Por outro lado, proporciona uma vantagem extrema para a outra parte, devido a eventos imprevisíveis e extraordinários. Nesses casos, as partes precisam analisar os termos e as condições para determinar o momento apropriado para a resolução do contrato.

Como funciona o distrato de contrato?

Um ponto importante sobre o distrato, é entender que ele pode ser realizado quando ambas as partes envolvidas estão de acordo com o fim do contrato ou unilateralmente, ou seja, quando apenas um dos envolvidos está de acordo. Nesse contexto, explicaremos os dois principais tipos de distrato: o consensual e o unilateral.

Então, continue a leitura para entender as características e como cada um deles funciona.

Distrato consensual

O distrato consensual emerge quando ambas as partes expressam o desejo mútuo de dar fim a uma relação contratual de forma amigável. Uma ilustração clara desse cenário ocorre no contexto de uma empresa composta por dois sócios, enfrentando dificuldades financeiras, onde ambos concordam em encerrar suas operações. Esse procedimento é conhecido como distrato de sociedade. 

Nessa situação, não há discordância ou atrito entre as partes envolvidas. Até mesmo pelo contrário, há um entendimento compartilhado de que é do interesse de ambas encerrar a relação de forma pacífica e em conformidade com os termos acordados. O distrato consensual, portanto, representa uma solução colaborativa e civilizada para o término de contratos ou parcerias comerciais. Assim, promove a resolução de conflitos de maneira harmoniosa e evitando disputas legais prolongadas. 

Dessa forma, essa abordagem reflete a importância da comunicação e do entendimento mútuo no âmbito das relações comerciais, destacando a maturidade e a cooperação entre as partes contratantes.

Distrato unilateral

O distrato unilateral é uma situação em que uma das partes envolvidas no contrato expressa o desejo de rescindir o acordo, podendo acarretar em penalidades ou não, dependendo do que foi estabelecido previamente. Essa é uma ocorrência bastante comum, como ilustrado no exemplo anterior, em que você decide encerrar antecipadamente o contrato de locação do seu imóvel comercial. 

Essa medida pode ser motivada por uma variedade de razões, como mudanças nos planos de negócios, necessidade de espaço ou condições financeiras. O importante é que, ao tomar essa decisão, é fundamental estar ciente das cláusulas contratuais e das possíveis consequências, como multas ou obrigações adicionais. 

É sempre recomendável buscar uma comunicação clara e transparente com a outra parte envolvida para tentar chegar a um acordo que seja justo para ambas as partes. 

Afinal, o distrato unilateral pode ter implicações significativas para ambas as partes e é essencial lidar com ele de maneira cuidadosa e responsável.

Quais são os tipos mais comuns de distrato?

O rompimento de contratos, conhecido como distrato, pode manifestar-se em diferentes contextos, como os anteriormente citados: terminação de contratos de arrendamento comercial, parcerias empresariais e acordos de prestação de serviços. Adicionalmente, com a implementação da reforma trabalhista, surgiu também a modalidade de distrato no âmbito dos contratos de trabalho.

Independentemente da natureza do contrato, a rescisão deve ser realizada mediante o consentimento mútuo das partes envolvidas. Portanto, é altamente aconselhável formalizar essa intenção por meio de documentação apropriada, garantindo assim a clareza e a segurança jurídica do processo. 

A formalidade do distrato não apenas evidencia o consentimento mútuo, mas também estabelece os termos e condições da rescisão. Sendo assim, evita possíveis mal-entendidos ou disputas futuras entre as partes contratantes. 

Sendo assim, a prática do distrato de maneira adequada e transparente contribui para a preservação das relações comerciais e laborais baseadas na confiança e na boa-fé.

Distrato de contrato de aluguel

Se você alugou um imóvel e se arrependeu, é essencial compreender o procedimento de distrato do contrato de locação para encerrar o acordo antes do prazo estipulado. Geralmente, é possível rescindir um contrato de aluguel em duas circunstâncias distintas: por resolução, quando uma das partes não cumpre suas obrigações contratuais, e por resilição, quando uma das partes deseja terminar o contrato mesmo com ambas cumprindo as obrigações. 

A lei permite que o inquilino solicite o distrato a qualquer momento, por qualquer razão, enquanto o proprietário só pode fazê-lo em condições específicas, como infração legal ou contratual, falta de pagamento, acordo mútuo, uso próprio ou demolição autorizada. Além disso, a rescisão pode ocorrer após 5 anos de vigência contínua do contrato.

Distrato de contrato de compra e venda

Tanto o adquirente quanto o vendedor possuem o direito de requerer o distrato do contrato de compra e venda. Desta forma, garante uma gama mais abrangente de opções para ambas as partes envolvidas. 

Conforme estabelecido pela Lei do Distrato, o consumidor tem a possibilidade de receber de volta 75% do montante pago, exceto em situações que estejam sob um regime de tributação especial. Nestas circunstâncias, os 25% remanescentes permanecem retidos pela empresa como penalidade por rescisão contratual. 

Esse mecanismo proporciona um equilíbrio na resolução de conflitos, garantindo uma compensação justa para o consumidor sem desconsiderar os interesses da empresa. É importante destacar que tal legislação visa promover relações comerciais mais transparentes e justas, buscando garantir a proteção dos direitos de ambas as partes envolvidas em transações imobiliárias. 

Assim, o distrato emerge como uma ferramenta regulatória que favorece a harmonia nas relações contratuais, aliviando possíveis impasses e assegurando uma resolução adequada em casos de rescisão.

Qual é a importância do distrato de contrato?

O término de um contrato comercial é um momento crucial, e o distrato contratual desempenha um papel fundamental nesse processo. Isso porque formaliza o fim da relação entre as partes envolvidas. Esse instrumento legal estabelece que os compromissos e direitos estipulados anteriormente deixam de vigorar a partir desse momento.

Um cenário em que uma empresa contratou um contador para um projeto específico serve para ilustrar. Inicialmente previsto para durar 12 meses, o mesmo período estipulado para a duração contratual. Contudo, por motivos diversos, o projeto é concluído em apenas seis meses. Nesse contexto, é imprescindível proceder com o distrato do contrato de contabilidade, formalizando o encerramento da prestação dos serviços profissionais.

Por meio dessa medida, todas as partes envolvidas podem resolver possíveis pendências de forma satisfatória, garantindo o término da relação contratual de maneira clara e eficaz.

Principais motivos do distrato imobiliário

Apesar da redução nos casos de quebra de contrato na aquisição de propriedades desde a promulgação da Lei do Distrato Imobiliário, ainda persistem motivos que levam os compradores a optarem por essa medida. Dentre os principais fatores estão: o descumprimento contratual por parte da empresa vendedora; o inadimplemento de uma das partes envolvidas; atrasos na entrega do imóvel superiores a 180 dias; situações de custos excessivos; a falta de alinhamento dos interesses financeiros das partes; e o desalinhamento entre as condições do imóvel e o que foi descrito em contrato.

É válido ressaltar que mesmo quando há cláusulas que aparentemente impossibilitam a desistência do negócio. A Lei do Distrato Imobiliário assegura o direito ao ressarcimento, uma vez que não são permitidas cláusulas abusivas. Isso garante uma proteção adicional aos compradores, reforçando a importância da legislação na regulação das transações imobiliárias.

Como solicitar um distrato imobiliário?

Antes de rescindir um contrato de compra e venda de imóvel, é prudente buscar orientação jurídica especializada em imóveis para avaliar sua documentação e determinar a melhor opção para sua situação. 

A construtora pode recuperar apenas uma parte dos pagamentos feitos, o que torna isso crucial devido ao risco de perdas financeiras. Recuperar o valor total pago à incorporadora pode ser viável, especialmente em casos de violação contratual, embora isso possa exigir uma ação judicial. 

Após a consulta jurídica, se decidir prosseguir com a rescisão, é necessário notificar a construtora e tentar negociar um acordo.

Qual valor deve ser restituído após o distrato?

Quando alguém considera desistir da compra de um imóvel, é importante compreender o conceito de distrato imobiliário e suas implicações. Ao cancelar o contrato, o reembolso não é garantido como integral. A restituição ao comprador varia conforme o sistema tributário do imóvel. 

Em um regime especial, o reembolso pode ser apenas metade do valor pago à incorporadora, pois os recursos dos compradores financiam o projeto. Devolver mais significaria atrasos nas obras, afetando outros compradores. 

Em outro regime tributário, o reembolso pode chegar a 75%. É essencial entender que o distrato imobiliário não assegura a devolução total dos pagamentos feitos à construtora. Isso está diretamente relacionado ao regime tributário do imóvel.

Como funciona o valor da multa do distrato de compra e venda?

Caso você cancele a compra do imóvel após assinar o contrato, uma parte do valor já pago será retida pela empresa. Este valor pode variar conforme o regime tributário do imóvel. 

No Regime de Tributação Especial (RET), a incorporadora retém 50% do montante pago, resultando no reembolso de apenas metade do valor ao cliente. 

Para imóveis sob outros regimes tributários, a taxa de retenção é de 25% do valor pago após a corretagem. Por outro lado, caso o imóvel não estiver vinculado ao patrimônio da incorporadora.

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