Juros de obra: o que são e como funcionam?

Entender o que é essa taxa e como funciona é fundamental para quem quer financiar um imóvel na planta.

Então, para você ficar por dentro de todos os detalhes dos juros de obra, entender como funciona e para que serve essa cobrança, preparamos um conteúdo bem completo. Acompanhe! 

Conteúdo atualizado em 09/10/2024.

O que são os juros de obra?  

Os juros de obra, também conhecidos como taxa de evolução de obra ou encargos de obra, são um percentual cobrado pelos bancos para o financiamento de imóveis adquiridos na planta. Isso significa que a construtora não tem controle por esses valores. 

No caso de pessoas que financiam a compra de terrenos em construção, os juros de obra representam a quantia paga ao banco mensalmente, enquanto a construtora não conclui a obra.

Para que a construtora possa iniciar as obras de um empreendimento, ela precisa do dinheiro do banco financiador. O banco que faz o financiamento, por sua vez, vai liberando aos poucos os valores para que a construtora entregue a obra no tempo determinado pelo contrato.

Portanto, o banco cobra a taxa de evolução de obra para garantir que você receba seu imóvel no tempo definido pela construtora.

Em nosso canal do YouTube, você poderá conferir uma explicação simples e resumida sobre como funcionam os juros de obra. Assista ao vídeo e entenda!

Como funcionam os juros de obra? 

O primeiro passo para entender como os juros de obra funcionam é saber que ao assinar um contrato de financiamento de um apartamento na planta, você vai adquirir pequenas frações do terreno onde o empreendimento será construído. 

A construtora cobra os juros de obra em cima dessas frações. É por esse motivo que os valores vão aumentando à medida que a obra vai evoluindo. 

O banco, ou o agente financeiro, libera aos poucos o dinheiro do financiamento para a construtora do imóvel. E a construtora vai repassando os juros de obra, que são os valores do financiamento da construção, a quem está comprando um imóvel na planta. 

Para que serve os juros de obra? 

Os juros de obra servem como uma garantia de que a obra do empreendimento será entregue dentro do prazo estipulado no contrato de financiamento. Além disso, ele funciona para cobrir os gastos do banco com o financiamento. 

Caso construtora venha a falir, ela pode transferir a obra para outra construtora ou incorporadora que tenha condições de concluí-la. Com isso, a taxa de evolução de obra é uma forma de remunerar o banco, que fará os repasses gradativos para a nova construtora, e têm também a função de garantir a entrega da obra concluída.

Como os juros de obra são aplicados na construção?

Os juros de obra vão aumentando gradualmente, tanto para quem compra o imóvel na planta quanto para quem financia o terreno para construção. O banco libera aos poucos o dinheiro do financiamento para a obra.

Para quem comprou o apartamento na planta, a construtora repassa os juros com base na fração do imóvel que a pessoa está adquirindo. Ou seja, quem compra um apartamento de 40m² paga uma taxa de evolução de obra menor do que quem adquiriu uma unidade de 100m².

Quem paga os juros de obra? 

O comprador do imóvel paga os juros de obra, e a construtora é a responsável pela cobrança desses juros. O valor da taxa de evolução de obra varia de acordo com o preço do empreendimento e das definições do contrato de financiamento.

Então, se você comprar um imóvel na planta, procure uma construtora de confiança, que seja transparente com o comprador em potencial, deixando claro tudo sobre os juros de obra, como funcionam e por que serão cobrados. 

Saber de todos esses detalhes ao comprar a casa própria é um direito básico do consumidor previsto pelo Código de Defesa do Consumidor. Por isso que a transparência é essencial no processo de financiamento de um apartamento na planta. 

Afinal, se de um lado você se compromete com o pagamento dos juros de obra, de outro, a construtora deve cumprir o prazo de entrega do imóvel previsto no contrato de financiamento. Então, a taxa de evolução de obra representa uma garantia para você.

A taxa de evolução de obra é legal? 

Sim. A cobrança dos juros de obra é legal, desde que haja uma cláusula no contrato de financiamento que explique claramente que a taxa será cobrada. O que ocorre muitas vezes é que o cliente é mal informado sobre o pagamento dos juros e depois se sente lesado. E é justamente aí que os problemas começam a acontecer.

É por isso que a construtora, ou o corretor de imóveis, deve ser o mais transparente e claro possível com o comprador. Isso quer dizer que no momento do fechamento do negócio a construtora e/ou o corretor de imóveis tem a responsabilidade de informar o comprador o que são os juros de obra e como pagá-lo.

Por quanto tempo os juros de obra são cobrados? 

Normalmente, o comprador começa a pagar os juros de obra a partir da assinatura do contrato de financiamento de um imóvel na planta e continua pagando até a entrega da obra.

Depois disso, o cliente paga mensalmente os encargos de obra até o registro do Habite-se na matrícula do imóvel. Claro que esse processo depende muito da construtora, mas normalmente o pagamento dura até a entrega das chaves do imóvel.

Ou seja, assim que o imóvel é entregue, a cobrança cessa e daí começa o pagamento das parcelas do financiamento.

O que acontece se não pagar os juros de obra? 

Como você viu até aqui, a cobrança dos encargos de obra é legal. Então, uma vez prevista no contrato de financiamento, o pagamento dos encargos de obra é obrigatório. Mas você pode estar se perguntando: o que acontece se o comprador não pagar os juros de obra? Nesse caso, o banco poderá cobrar a construtora para que ela pague a taxa.

Mas atenção: o comprador não fica livre dessa dívida com a construtora. Se ele não pagar, a construtora poderá pedir a negativação do seu CPF. Além disso, a empresa pode pedir a cobrança judicial do comprador. Isso quer dizer que ele correrá o risco de ter seus bens bloqueados para o pagamento da dívida. 

Outro ponto importante é que pagar em dia os juros de obra de um imóvel na planta é tão importante quanto o valor do bem. Por quê? Se a entrega das chaves do imóvel estiver condicionada ao pagamento da taxa, o comprador só poderá recebê-las depois de quitar a dívida.

Como calcular os juros de obra?

Não existe um valor fixo de juros de obra nem um cálculo-padrão para determiná-los. De modo geral, as construtoras costumam estipular um teto máximo, que corresponde a 2% do valor do imóvel. Além disso, é definida a forma de pagamento durante a negociação da aprovação do financiamento imobiliário.

Quais os benefícios da taxa de evolução de obra?

Os juros de obra surgiram da necessidade de garantir que o imóvel fosse entregue ao comprador. Por isso, a vantagem está na segurança da conclusão da obra em caso de falência da construtora ou na ocorrência de outros problemas que possam eventualmente acontecer. 

No caso de falência da empresa que vendeu o imóvel na planta, o banco passa a obra para outra construtora, que vai assumir a construção e garantir que o imóvel seja entregue no prazo. 

Os juros de obra são obrigatórios? 

Sim! As construtoras pagam os juros de obra ao banco que libera o financiamento e depois repassa o pagamento da taxa ao comprador do imóvel na planta.

Mas para que essas taxas sejam cobradas obrigatoriamente, elas devem constar do contrato de financiamento. Afinal, a assinatura do contrato por todas as partes envolvidas (comprador do imóvel, vendedor do imóvel, banco e construtora) indica que todos concordaram com todas as cláusulas. 

Porém, existem algumas construtoras e incorporadoras de má-fé que não mencionam os encargos de obra. Isso é ilegal e fere o Código de Defesa do Consumidor. 

Dúvidas sobre as taxas de evolução de obra 

Como vimos, o banco que faz o financiamento cobra os juros de obra da construtora para garantir que as obras do empreendimento sejam entregues. Assim, a construtora repassa esses valores ao comprador que está financiando um imóvel na planta. Então, para deixar claro tudo sobre essa taxa, confira a seguir outras dúvidas e respostas sobre o assunto. 

Quem compra imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida também paga a taxa de evolução de obra? 

De modo geral, os imóveis na planta do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, antigo Casa Verde e Amarela, são financiados pela Caixa Econômica Federal. O governo realiza a obra na planta como qualquer outro empreendimento, então eles cobram os juros de obra normalmente.

Portanto, a taxa de evolução de obra não pode ser embutida no valor do financiamento, assim como não pode ser abatida com o subsídio do governo. Ou seja, da mesma forma que na compra de qualquer imóvel na planta, os juros de obra estão relacionados apenas à fase da construção do empreendimento. 

Os juros de obra e as parcelas do financiamento podem acumular? 

Não! Os juros de obra não são pagos ao mesmo tempo que as parcelas do financiamento. Isso quer dizer que você deve parar de pagar essa taxa de evolução de obra depois do recebimento do Habite-se do imóvel. Só então você começará a pagar o financiamento.

Mas fique atento! Há situações em que os pagamentos podem se acumular no período antes da entrega do Habite-se. Por isso, é importante que você tenha o controle do seu orçamento familiar para o caso eventual de precisar pagar simultaneamente os juros de obra e as parcelas do financiamento. 

Como se planejar para pagar os juros de obra no financiamento?

Como você viu até aqui, financiar um imóvel requer preparo e planejamento. Além dos juros de obra, será necessário lidar com as despesas dos móveis, decoração, impostos, taxas e muito mais.

Pensando nisso, separamos uma lista com algumas dicas para se organizar financeiramente e ter sucesso em seu financiamento imobiliário:

• Descubra quanto você ganha e gasta e inclua o valor das parcelas no seu orçamento;
• Junte dinheiro para pagar o valor de entrada e financiar um valor menor;
• Escolha um financiamento com baixas taxas de juros e descontos, como o subsídio;
• Escolha o imóvel que atende as necessidades da sua família.

Ainda está com dúvidas sobre o assunto? Se você é um cliente Tenda, entre em contato pelo aplicativo Tenda Com Você. 

Agora, se você ainda não realizou o sonho da casa própria, mas não vê a hora de conquistá-lo, saiba que a Tenda tem o apartamento que cabe no seu bolso. Descubra com a Calculadora dos Sonhos quantas famílias com a mesma renda que você já conquistaram seu cantinho próprio aqui com a gente. Isso mesmo! Clique e confira você mesmo!