Entenda o que é a Convenção de Condomínio

Sabe aquela história de que, no Brasil, existem “as leis que pegam e as que não pegam”? Pelo menos nos condomínios, isso não tem vez. Nesse tipo de empreendimento, a ordem é garantida por um documento de caráter jurídico, chamado Convenção de Condomínio.

Por ter sido construído com a participação da maioria dos moradores, do síndico e, de preferência, com a assessoria de um especialista em direito imobiliário, ele melhora não apenas a administração do empreendimento, como reflete, positivamente, no convívio entre os moradores. Porém, suas atribuições não param por aí: a previsão de multas e sanções também são estipuladas ao longo de suas páginas, entre muitos outros pontos.

Sendo assim, se você mora ou pretende se mudar para um condomínio, você precisa conhecer o papel da Convenção de Condomínio, bem como de que maneira ela se articula aos outros instrumentos legais e ao Regimento Interno. Continue a leitura!

Entenda o que é Convenção de Condomínio

Engana-se quem pensa que a Convenção de Condomínio é mera burocracia ou, até mesmo, letra-morta. Trata-se, muito pelo contrário, de um instrumento jurídico vivíssimo, no qual estão determinadas as normas para o bom uso do empreendimento.

Na verdade, a convenção é o documento mais importante de um condomínio. Como tem caráter de estatuto, suas regras não são (ou, pelo menos, não deveriam ser) padronizadas para todos os prédios.

É exatamente o fato de cada conjunto residencial ter sua convenção elaborada de acordo com a realidade local que torna sua aplicabilidade tão efetiva. Assim, os “atos-normas” contidos no documento passam a fazer parte da rotina dos moradores, bem como dos profissionais que atuam no empreendimento.

Outro aspecto interessante é que, por não ser um contrato, mas um documento com viés institucional, a convenção alcança além dos seus signatários. Com isso, ela rege as condutas de todos que estiverem no condomínio — ainda que, para ter validade sobre terceiros, precise estar devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é a Convenção de Condomínio?

A Convenção de Condomínio é uma das leis que regem os condomínios, sendo elaborada quando os moradores começam a ocupá-los (logo após a entrega das chaves). Mas, ainda que seja um instrumento jurídico, seu alcance não pode contrariar ou se sobrepor a nenhuma lei municipal, estadual ou federal.

No Código Civil Brasileiro (que tem alcance federal), existe uma série de artigos que discorrem sobre as regras gerais existentes nos condomínios. De acordo com ele, entre outros pontos, a Convenção de Condomínio serve para:

• discriminar e individualizar as unidades habitacionais umas das outras, bem como das áreas de uso comum;
• informar a finalidade dessas unidades, ou seja, se são de uso residencial, comercial ou misto;
• exibir a fração ideal (porcentagem em relação aos espaços comuns e ao terreno que compreende o empreendimento) relativa a cada unidade;
• determinar a quota proporcional (de acordo com a fração ideal) e o modo de pagamento das taxas condominiais e demais obrigações, usadas no custeio das despesas ordinárias (como água, luz, telefone, internet, folhas de pagamentos etc.) e extraordinárias (principalmente, reparos e manutenções realizados no condomínio);
• estabelecer a forma de administrar o condomínio, inclusive, com direcionamentos sobre as funções do síndico e de outros agentes que atuam no empreendimento;
• definir as pautas (ou seja, o que pode ou não levar decisões), bem como a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações nas assembleias;
• reunir, de forma clara e detalhada, os principais direitos e deveres dos moradores, sejam proprietários ou não;
• mostrar as sanções as quais os condôminos ou os inquilinos estão sujeitos em caso de descumprimento da Convenção de Condomínio;
• abrigar o Regimento Interno — que, de maneira simplista, nada mais é do que o conjunto de regras que regulam o convívio entre moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviços do condomínio.

A partir da convenção, quais são os principais direitos dos moradores?

De acordo com o Código Civil, a Convenção de Condomínio deve mostrar quais são os direitos garantidos aos moradores, sejam eles proprietários, sejam inquilinos. São exemplos:

• o direito de utilizar a unidade autônoma como desejar, desde que respeitando os outros moradores e funcionários do empreendimento, para evitar conflitos;
• o direito de desfrutar das áreas de uso comum, conforme a sua destinação e de forma que não exclua ou prejudique a utilização por parte dos demais moradores;
• o direito de alugar sua vaga (quando inocupada) no estacionamento para outro morador necessitado;
• o direito de participar e votar, sempre que possível, das deliberações nas assembleias.

Vale destacar que os inquilinos (moradores que não são proprietários) não podem participar e votar nas assembleias. A exceção são casos em que eles atuam como mandatários do proprietário, estando em posse de uma procuração.

A partir da convenção, quais são os principais deveres dos moradores?

A Convenção de Condomínio também mostra quais são os principais deveres dos moradores, independentemente de serem proprietários ou inquilinos. Entre eles, destacam-se:

• o dever de contribuir com a taxa condominial na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário (baseada na Lei 10.931, de 2004);
• o dever de se submeter aos juros moratórios convencionados ou, caso não tenham sido predeterminados, aos juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o valor do débito, em virtude do não pagamento da taxa condominial;
• o dever de não realizar reformas de grande porte, que possam comprometer a segurança da edificação;
• o dever de não alterar as esquadrias externas nem, tampouco, a pintura das fachadas;
• o dever de fazer bom uso da unidade, sem prejudicar o sossego ou colocar em risco a segurança e/ou a saúde dos demais condôminos;
• o dever de aceitar e arcar com as despesas relativas a obras e reparos que se prestem a melhorias no condomínio, desde que aprovadas em assembleia por, pelo menos, 2/3 dos condôminos (quando não tiverem caráter de urgência) ou por maioria simples;
• o dever de pagar a multa, conforme a gravidade do ocorrido, em caso de não cumprimento dos deveres listados na Convenção do Condomínio, não podendo seu valor ser superior a cinco vezes o custo da taxa condominial — independentemente dos danos provocados.

Quais leis regem o funcionamento dos condomínios?

Os condomínios brasileiros seguem as determinações dos seguintes instrumentos legais:

1. Constituição Federal: principal conjunto de leis do Brasil, cuja versão atual é referente ao ano de 1988. Ainda que não trate, diretamente, dos condomínios, a Constituição visa assegurar o exercício dos direitos sociais e individuais, bem como a segurança e a liberdade, a justiça, a igualdade entre todas as pessoas, em prol do bem-estar da sociedade;
2. Código Civil: a versão mais recente foi instituída pela Lei nº 10.406, de 2002. Trata-se da principal legislação sobre os condomínios, abrangendo temas como a administração, os direitos e deveres dos condôminos, etc.;
3. Lei 4591/64: apesar de ser mais antiga, ela complementa as determinações do Código Civil. Mas, caso haja conflito de entendimento entre ambos, vale o que constar no Código Civil — que, por sua vez, nunca deve contrariar a Constituição Federal;
4. Leis estaduais e leis municipais: diferentes estados e municípios podem ter determinações específicas sobre o uso do solo, o código de obras, as normas técnicas, entre outras disposições às quais os condomínios devem se submeter e a se adequar;
5. Convenção de Condomínio: como mostrado, é uma espécie de legislação própria do condomínio, mas que deve respeitar as leis já mencionadas — valendo, em última instância, o que determinam o Código Civil e a Constituição Federal;
6. Regimento Interno: conjunto de regras para o uso do condomínio por todos aqueles que o frequentam, sejam moradores, convidados, funcionários diretos ou terceirizados ou, ainda, prestadores de serviços. Desde a promulgação do novo Código Civil, o Regimento Interno passou a fazer parte da Convenção de Condomínio;
7. Decisões tomadas em assembleia: são as novas regras, surgidas conforme diferentes necessidades, que valem como lei para os membros do condomínio (desde que decididas em assembleia e que não desrespeitem nenhuma das determinações legais anteriormente mencionadas).

Como se dá o registro da Convenção de Condomínio?

No Artigo 1.333, parágrafo único, do Código Civil, está determinado que a Convenção de Condomínio (junto ao edital de convocação, a ata da assembleia e a lista de presença assinada) deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É imprescindível que esse documento acompanhe a matrícula do imóvel.

O registro é necessário, principalmente, para que a convenção tenha validade contra terceiros (pessoas que frequentam o condomínio, mas não são proprietárias). Com o registro da convenção, moradores, bem como visitantes, funcionários e prestadores de serviços, devem obrigatoriamente respeitar suas leis.

O primeiro registro é sempre feito pela própria construtora. Isso porque ela só pode negociar as unidades autônomas após arquivar, no cartório, a minuta da futura Convenção de Condomínio.

Mas mesmo que, por um erro ou esquecimento, o condomínio não tenha registrado a convenção em cartório, isso não a torna inválida (para os moradores). Afinal, um estatuto que serve para organizar a vida de toda uma comunidade não pode, simplesmente, ser ignorado.

Quem é o responsável por elaborar a Convenção de Condomínio?

Como dito, é a própria construtora que elabora a minuta da primeira versão da Convenção de Condomínio. Quando a obra é concluída e o empreendimento, finalmente, entregue, recomenda-se que os condôminos a leiam e discutam o documento, para ver se a aprovam ou se é necessário fazer algumas mudanças.

Todo esse processo é realizado já na assembleia de instalação. Ainda segundo o Artigo 1.333, do Código Civil, para a votação da Convenção de Condomínio acontecer, a assembleia precisa da presença de, no mínimo, 2/3 dos proprietários.

Já para a aprovação, basta a maioria simples. Uma vez atualizada, seu cumprimento se torna obrigatório tanto para os proprietários quanto para quem esteja usufruindo das unidades, servindo de lei entre os moradores.

A administradora do condomínio, o síndico e os condôminos fazem parte do processo de elaboração da Convenção de Condomínio. Cada um tem seu papel, sendo que:

• quando há necessidade de atualização, por conta de mudanças nas legislações municipais, estaduais ou federais, ou, ainda, por desejo da maioria dos condôminos, cabe à administradora do condomínio elaborar a minuta da nova convenção, que será discutida e votada em assembleia;
• já o síndico, além da função de convocar a assembleia, deve disponibilizar cópias da convenção aos novos moradores, para que eles tomem conhecimento das regras às quais estarão submetidos (tais cópias não precisam ser, necessariamente, impressas, sendo possível enviá-las por e-mail ou por aplicativos de mensagens, como o WhatsApp, por exemplo);
• os moradores, por sua vez, ficam incumbidos da responsabilidade de ler o documento na íntegra e respeitar suas determinações — inclusive, explicando (aquilo que for pertinente) a seus convidados e prestadores de serviços (como faxineiro, pedreiro, encanador etc.).

Convenção de Condomínio x Regimento Interno

Tanto a Convenção de Condomínio quanto o Regimento Interno (também chamado de Regulamento Interno) servem para normatizar o convívio no empreendimento. Mas, ainda que divirjam sobre as matérias tratadas e tenham finalidades distintas, elas têm aplicações complementares — nunca contraditórias.

Como explicado, a Convenção de Condomínio é um documento público e obrigatório, que reúne as regras gerais sobre a estrutura do condomínio, a divisão das despesas, a cobrança dos inadimplentes, os direitos e os deveres dos moradores e as formas de administração do condomínio.

Já a existência do Regimento Interno não é obrigatória por lei, apesar de ser altamente recomendada. Afinal, ele se ocupa de questões do dia a dia, referentes ao comportamento e a conduta dos moradores. Por exemplo:

• horários e formas de utilização das áreas comuns (elevadores, passeios etc.) e de lazer (salão de festas, playground etc.);
• regras para o transporte de mudanças e para o recebimento de encomendas, principalmente de grande porte;
• permanência de animais de estimação nos espaços de circulação;
• procedimentos de segurança, entre outros pontos.

Desde que o novo Código Civil entrou em vigor, o Regimento Interno passou a fazer parte da Convenção de Condomínio. Assim, em vez de documentos separados, ele se tornou uma parte que a integra.

Vale destacar que tanto a convenção quanto o regimento, quando registrados em cartório, são aplicáveis não apenas aos moradores, mas a todos que estejam no empreendimento. Mas, enquanto o condomínio faz o registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis, o regimento é registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

Além disso, se por acaso surgir algum conflito entre as determinações do regimento e as da convenção, os dizeres dela sempre prevalecerão. No entanto, quando são analisados de forma conjunta, esse tipo de problema raramente ocorre.

Aplicação da Convenção de Condomínio na prática

As regras e penalidades previstas na Convenção de Condomínio podem ser aplicadas após o documento ter sido votado em assembleia, aprovado e, de preferência, registrado em cartório. Cada unidade deve receber, se possível, uma cópia do documento. Assim, os moradores podem tirar dúvidas sempre que desejarem.

Quais são as consequências de desobedecer as regras da convenção?

Quem desobedece às normas da Convenção de Condomínio fica sujeito ao pagamento de multa, conforme a gravidade do ocorrido. O valor, no entanto, não pode ser superior a cinco vezes o custo da taxa condominial, independentemente dos danos provocados.

Por exemplo, se um condômino ou possuidor (locatário) apresentar comportamento antissocial repetidas vezes, prejudicando o convívio com os vizinhos e/ou funcionários do empreendimento, o condomínio pode multá-lo. Nesses casos, o valor, segundo o Código Civil, é de 1/10 do custo da taxa de condomínio.

Quais são os principais alcances da Convenção de Condomínio?

As leis municipais, estaduais e federais são, em última instância, o limite para as decisões da coletividade do condomínio, mesmo quando tomadas na assembleia. Ou seja, a Convenção de Condomínio não pode ir contra o Código Civil. Isso evita que sejam praticados abusos como:

• o condomínio proibir um condômino inadimplente de participar da assembleia para o sorteio das vagas de estacionamento, punindo com uma vaga (que, vale destacar, faz parte da sua propriedade privada) que sobrou e não lhe favorece em nada;
• um condômino ser obrigado a andar, pelas áreas comuns, com seu animal de estimação no colo (mesmo quando se trata de um cachorro de grande porte);
• um condômino receber uma multa superior a 2%, com base na legislação anterior (Lei 4.591, de 1964) ao novo Código Civil (de 2002), por conta de um atraso no pagamento da taxa condominial, entre outros comportamentos abusivos.

Atualização da convenção de condomínio

Uma Convenção de Condomínio bem elaborada, que esteja de acordo com a realidade dos moradores e com a legislação vigente, traz uma série de vantagens. Por isso, é importante que o condomínio sempre atualize o documento.

Analisar o que não está bem definido na convenção em vigor é importante para que nenhum aspecto seja deixado de fora. Para tanto, vale a pena contar com a assessoria de um profissional, como um advogado especialista em assuntos relacionados a condomínios.

Ao mesmo tempo, é preciso engajar os condôminos para que eles compareçam à assembleia, quando convocados, deem suas opiniões e votem. Afinal, somente quando há quórum (dois terços dos proprietários) pode acontecer os votos para mudanças com caráter de atualização.

Porém, com a correria do dia a dia, esse contingente se torna difícil de alcançar. Muitas pessoas, simplesmente, não têm disponibilidade para comparecer à assembleia.

Fora isso, ainda que raras, existem matérias em que a regra dos dois terços não se aplica. Quando se trata da alteração da destinação do condomínio, por exemplo, exige-se a totalidade dos votos dos condôminos.

Como conseguir o quórum necessário para aprovar mudanças?

Uma saída pode ser o uso de procurações. Assim, os moradores que conseguirem comparecer, com as devidas procurações, representam pelo menos uma parte dos que não estiverem presentes.

Nesse caso, os participantes podem votar por si e pelos seus representados. Mas é preciso checar se a convenção de condomínio tem alguma limitação quanto ao número de procurações que cada pessoa pode apresentar nas assembleias.

Outra possibilidade é aproveitar uma assembleia com histórico de alto índice de comparecimento (como a da votação das vagas no estacionamento) para abordar, também, a necessidade de discutir alterações na Convenção de Condomínio. Nesse caso, o inconveniente é que ela pode se tornar longa demais.

Existe, ainda, outra via. Usar o site do condomínio, e-mails e/ou avisos nos elevadores para mobilizar os moradores a comparecerem à assembleia para debater as atualizações e votar a nova convenção.

E, em último caso, o síndico pode manter a assembleia aberta por um período maior. Se ela perdurar por uma semana, por exemplo, há mais tempo para as pessoas refletirem e votarem.

Como elaborar uma minuta com as atualizações necessárias?

Uma boa ideia é disponibilizar a prévia da minuta no site do condomínio, por um determinado período, para que as pessoas acessem na hora que acharem mais conveniente. Lá, elas podem deixar seus comentários e sugestões, o que é importante para que todos tenham sua opinião considerada.

A partir dessa versão online, elabora-se uma nova minuta, considerando os principais apontamentos. Essa será a versão atualizada da Convenção de Condomínio apresentada na assembleia.

Mas, para que todo o trâmite ocorra sem transtornos, é importante que um advogado especialista em condomínios elabore a ata. Esse profissional é, geralmente, indicado pela administradora.

Ao concluir a votação, o condomínio deve registrar a nova convenção no mesmo cartório onde se encontra sua versão anterior. Isso pode ser feito pelo síndico ou pela administradora.

Assim, a Convenção de Condomínio nada mais é do que um mecanismo legal. Para cumprir seu objetivo — regular condutas e melhorar a vida no condomínio — seu texto deve ser coerente com a realidade do empreendimento. Por isso, precisa ser elaborada de forma personalizada, com a máxima participação dos moradores e, de preferência, com a assessoria de um especialista em direito imobiliário. Dessa forma, todos saem ganhando!

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