Como funciona o contrato de financiamento: guia completo

Se você vai financiar um imóvel, saiba que a assinatura do contrato de financiamento é uma etapa crucial. Isto pois, este documento oficializa a negociação entre você, o banco e o vendedor.

Blog da Tenda

25/10/2022

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O que é o contrato de financiamento?

O contrato de financiamento é um documento que detalha as condições acordadas durante a compra de um imóvel. Assim, o contrato de financiamento especifica as condições aprovadas na carta de crédito do comprador, o prazo do financiamento, o número de prestações, os valores, se o comprador participa de algum programa habitacional (como o Minha Casa, Minha Vida) e se recebeu algum subsídio, entre outras informações.

Como funciona o contrato de financiamento?

A emissão do contrato de financiamento é uma das últimas fases do processo de compra do imóvel. De forma resumida, depois que o comprador e o banco assinarem o contrato, será necessário.

Pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
Registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis;
Pagar as taxas do cartório;
Fazer o registro da operação na matrícula do imóvel;
Retornar o contrato registrado e a matricula atualizada do imóvel ao banco, para que seja feita a liberação do crédito.

Assim, ao assinar o contrato de financiamento, vale lembrar que o comprador já passou pelas seguintes etapas do financiamento imobiliário:

Análise de crédito;
Avaliação do imóvel;
Análise jurídica.

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Quanto tempo leva até a assinatura do contrato de financiamento?

A assinatura do contrato de financiamento leva, em média, 30 dias. Porém, pode variar de um banco para outro, levando-se em conta o perfil do cliente e possíveis questões que podem surgir durante o processo.

Tipos de financiamento

Existem diversos tipos de financiamento imobiliário no Brasil. Então, confira abaixo detalhes sobre cada tipo.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): é o mais comum entre os tipos de financiamento imobiliário, sendo muito utilizado no programa Minha Casa, Minha Vida.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): é uma opção de crédito que tem o objetivo de atender aos pontos que o SFH não supre, sendo mais flexível que esse último.

Financiamento imobiliário direto com a construtora: fazer um financiamento direto com a construtora permite condições mais flexíveis de pagamento.

Financiamento imobiliário SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo): é feito por meio dos recursos da caderneta de poupança e pode ser concedido tanto por bancos públicos quanto privados.

Dica: aqui na Construtora Tenda você consegue comprar seu apartamento pela internet e também por meio da Loja Virtual Tenda. Isso porque todo o processo de compra até a assinatura do contrato é feito digitalmente. Para saber mais, assista ao vídeo abaixo.

Quanto pagar de entrada?

Normalmente, o valor de entrada é cerca de 20% a 30% do preço total do imóvel. Portanto, digamos que você vai financiar um apartamento de R$ 200 mil e conseguiu um financiamento de 80% do valor total do imóvel. Então, o seu valor de entrada será de R$ 40 mil (20% do valor total do imóvel).

Na Construtora Tenda temos o Simulador de Financiamento Tenda. Essa ferramenta útil e prática permite que você tenha uma estimativa dos valores das parcelas do financiamento, além do preço do apartamento que cabe no seu bolso. Assista ao vídeo abaixo e saiba mais!

Juros e indexadores: como influenciam o financiamento?

As taxas de juros podem ser fixas ou variáveis ao longo do financiamento. Juros fixos, embora mais altos, mantêm o mesmo valor durante todo o contrato, garantindo previsibilidade. Já os juros variáveis sofrem correções baseadas na Taxa Referencial (TR) e podem aumentar ou diminuir conforme as oscilações do mercado financeiro, representando um risco maior para o comprador.

O reajuste dos juros ocorre por meio de um indexador, que pode ser:

IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): o valor das parcelas pode ser mais baixo. Porém, como esse índice está ligado à inflação, o valor das prestações pode aumentar repentinamente.

Taxa Referencial (TR): é fixa e seu Custo Efetivo Total, mais baixo.

Sendo assim, é importante fazer simulações com diferentes indexadores para chegar à melhor opção para você. Ah, se precisar de ajuda com os cálculos, já sabe: nós da Tenda estamos à sua disposição!

Quais as formas de amortização de parcelas?

Em geral, a amortização de parcelas é a forma de pagamento que você escolhe para pagar o seu financiamento imobiliário. Portanto, é preciso optar pelo melhor sistema de correção das parcelas para o seu bolso.

Confira os tipos de amortização de parcelas do financiamento imobiliário:

Sistema Price – parcelas fixas durante todo o financiamento.
Sistema de Amortização Constante (SAC) – o valor das parcelas diminui ao longo do tempo.
SACRE – combina entre o sistema SAC e o Price, com parcelas fixas por um período e depois são reduzidas,
de acordo com a correção da Taxa Referencial.

Custos extras do financiamento imobiliário

Além do contrato de financiamento, há custos adicionais do financiamento imobiliário.

Confira as principais taxas extras do financiamento:

ITBI;
Taxa de evolução de obra;
Taxa de corretagem;
Escritura pública;
Registro de imóvel.

Por que o seguro é obrigatório?

Normalmente, é exigido que o financiamento imobiliário tenha um seguro que cubra o pagamento das parcelas caso o comprador pare de pagar o financiamento.

Assim, o valor desse seguro obrigatório é calculado sobre o crédito habitacional concedido e não sobre o valor total do imóvel. O valor varia de banco para banco e deve ser considerado no Custo Efetivo Total (CET).

Dúvidas sobre contrato de financiamento

Listamos as principais dúvidas sobre contrato de financiamento para deixar tudo mais claro. Confira a seguir!

O que fazer depois da assinatura do contrato de financiamento?

Depois da assinatura do contrato de financiamento, leve o contrato para ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da região do seu imóvel. Esse registro valida a compra e a venda da propriedade entre você, o vendedor do imóvel e o banco.

É possível mudar os termos depois de assinar o contrato de financiamento?

Após assinar e reconhecer firma do contrato de financiamento, é muito difícil alterar os termos da compra do imóvel. Por isso, revise o documento com atenção e solicite ajustes antes de assinar, caso algo esteja diferente do negociado.

Assim que o contrato de financiamento é registrado em cartório, a transação é consumada. Em outras palavras, o banco já aceitou o imóvel como garantia do financiamento e as mudanças dos termos principais não são viáveis. Entretanto, é possível modificar detalhes menores, como a data de vencimento das parcelas, através de aditivos.

Assinei o contrato de financiamento. Posso desistir?

Após a assinatura e o registro em cartório, o contrato de financiamento se torna um compromisso legal entre comprador, vendedor e banco.

Desse modo, desistir desse acordo pode gerar multas ou perda de valores pagos. No entanto, em alguns casos, é possível negociar a rescisão, como quando há transferência do financiamento para outra pessoa ou acordo direto com o banco para quitação antecipada.

Como conseguir a segunda via do contrato de financiamento da Caixa?

Para solicitar a segunda via, você pode entrar em contato com o banco que fez o financiamento por telefone, e-mail, site ou aplicativo. Também é possível solicitar no Cartório de Registro de Imóveis, o que pode gerar taxas.

Além disso, é possível baixar o aplicativo Habitação Caixa, colocar os dados necessários e procurar pelo contrato do financiamento. Por fim, você pode visitar a agência da Caixa Econômica Federal onde assinou o contrato.

Quanto custa registrar um contrato de financiamento de imóvel?

Normalmente, é cerca de 1% do valor total do imóvel. Ou seja, se você escolheu financiar um apartamento de R$ 200 mil, você vai pagar cerca de R$ 2 mil para registrar o seu contrato de financiamento.

Vale lembrar que esse valor pode variar de acordo com a região onde está localizado o apartamento ou a casa financiada.

Quais são as principais cláusulas do contrato de financiamento?

O contrato de financiamento é um documento com diversos detalhes importantes. A seguir, confira algumas das principais cláusulas que deve conter nesse documento:

Qualificação (apresentação) das partes envolvidas no financiamento;
O valor do imóvel;
A descrição da propriedade;
Os documentos das partes;
Os valores de entrada e do financiamento;
Se o imóvel for usado, a desocupação do imóvel;
Cláusula penal estipulando as multas caso uma das partes não cumpra o que está no contrato;
Assinatura de todas as partes.

Contrato de financiamento: resumo do conteúdo

Viu só como entender como o contrato de financiamento funciona não é nenhum bicho de sete cabeças? Para concluir este artigo, fizemos um infográfico com as principais informações desse conteúdo.

Confira a seguir e compartilhe com quem também está pensando em conquistar um imóvel!

Então, agora que você entendeu como funciona o contrato de financiamento, que tal realizar o sonho da casa própria aqui com a gente da Construtora Tenda?

Nós somos parceiros do programa Minha Casa, Minha Vida, que oferece benefícios para facilitar a sua conquista. Confira os apartamentos à venda e entre em contato com nosso time de atendimento!