PARCELAS DE FINANCIAMENTO: COMO DIMINUIR O VALOR DO FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS?

Comprar um imóvel é uma conquista especial para muitos brasileiros, principalmente por saírem de uma vez por todas do aluguel. Entretanto, muitos recorrem ao financiamento imobiliário, por ser uma das únicas alternativas para realizar o sonho da casa própria. Por se tratar de uma dívida a longo prazo, é muito importante saber como diminuir o valor das parcelas do financiamento do seu imóvel.

Neste artigo, você vai descobrir quais são as possiblidades para diminuir os custos das prestações do financiamento e detalhes importantes na hora de comprar a casa própria.

O que é financiamento?

Seja para comprar uma casa, um carro, pagar uma faculdade, ou até mesmo iniciar um negócio, o financiamento é um dos recursos mais utilizados para realização de sonhos. Para muitos, essa operação financeira pode parecer algo difícil de se entender, porém contratar um financiamento é mais simples do que se imagina. Independentemente do tipo de financiamento que você solicitar, é preciso ter em mente qual o objetivo desses recursos. Caso contrário, é uma dívida desnecessária.

Basicamente, um financiamento é um empréstimo que permite a compra de bens ou serviços de alto valor. Além disso, o pagamento da dívida é a médio e longo prazo, mas com o acréscimo de juros e taxas que variam de banco para banco. Por isso, ao solicitar qualquer financiamento, é muito importante que você saiba todos os detalhes sobre o contrato, os valores das parcelas, prazo de pagamento, taxas de juros; junto ao banco ou à empresa credora.

Tipos de Financiamento

De forma geral, existem diversos tipos de financiamento no mercado, o que diferencia cada um deles é para qual objetivo esses recursos serão destinados (compra da casa própria, moto, carro, estudos, etc.). Contudo, os financiamentos mais comuns utilizados hoje em dia são imobiliários e os veiculares.

É possível também solicitar linhas de créditos para adquirir outros bens, como: maquinários, itens para o comércio ou indústria, e até mesmo serviços, estudos, etc. Num modo geral, listamos os financiamentos mais comuns utilizados atualmente:

• Financiamento imobiliário;
• Crédito estudantil;
• Financiamento de veículos;
• FINAME – Financiamento de Máquinas e Equipamentos. Crédito fornecido pelo BNDES destinado à produção e aquisição de maquinários.

No entanto, analise sempre quais as condições de pagamentos, juros e principalmente o quanto este financiamento pode comprometer sua renda. Isso porque, de acordo com a lei, as parcelas de um financiamento, independente do tipo de empréstimo que for, as parcelas não podem ser maior que 30% da sua renda familiar total.

O que é um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é um dos recursos mais utilizados no Brasil para aquisição de imóveis. É a forma mais rápida e prática, que as pessoas encontraram para sair do aluguel e comprarem a casa própria.

Para ficar mais claro, um financiamento funciona da seguinte maneira: digamos que uma pessoa deseja comprar um apartamento de R$ 150 mil e ela possui um valor de entrada de R$ 50 mil. Logo, para completar o custo do imóvel, o comprador entra em contato com um banco de sua preferência e solicita um empréstimo da quantia restante de R$ 100 mil.

O banco, por sua vez, faz toda uma análise de crédito para verificar se libera ou não os recursos. Após aprovação do financiamento, o comprador passa a pagar a dívida diretamente ao banco. Lembrando que as taxas de juros normalmente já estão embutidas nas prestações.

Outro ponto importante que precisa ser destacado, é que em alguns bancos ou instituições financeiras financiam no máximo até 80% do custo do imóvel. Portanto, procure organizar bem sua vida financeira para seguir a diante na compra da sua casa própria.

Como contratar um financiamento de imóveis?

Caso você não tenha nenhum dinheiro reservado para comprar um imóvel, o financiamento é uma opção. No entanto, é preciso atender alguns requisitos para a solicitação do financiamento imobiliário. Confira as condições na sequência:

• É preciso ter mais de 18 anos (maioridade civil);
• Não pode ter nenhuma restrição de crédito em cadastros como SPC (Serviço de Proteção de Crédito) e Serasa, ou seja, “nome sujo”;
• Comprovar renda.

Sobretudo, a comprovação de renda influencia muito na liberação do crédito habitacional. Mas, se você não sabe quais são os documentos, confira na sequência a lista da documentação aceita para o financiamento imobiliário.

Para as pessoas que trabalham com carteira assinada, no regime CLT, os documentos que servem como comprovante de renda são os seguintes:

• Holerite dos últimos meses trabalhados;
• Declaração do Imposto de renda.

Já para os trabalhadores autônomos, a comprovação de renda pode ser feita com os seguintes documentos:

• Os últimos extratos bancários;
• Decore – documento emitido por contadores profissionais, muito utilizado para quem presta serviços para empresas públicas e privadas;
• Recibo de pagamento de autônomo (RPA).

Todavia, é importante frisar que além da comprovação de renda, o banco ou a financiadora fará uma análise de crédito. Assim, a instituição financeira vai analisar se quem está solicitando o financiamento tem um perfil de bom pagador de dívidas. Esse processo é feito para que os bancos tenham mais segurança na hora de liberar o recurso.

Então, para saber mais detalhes de como funciona a análise de crédito, assista ao vídeo abaixo.

Como comprar um imóvel com o Casa Verde e Amarela?

Além do financiamento imobiliário, os programas habitacionais são grandes aliados na hora de comprar a casa própria. Um exemplo claro disso é o programa habitacional Casa Verde e Amarela do Governo Federal.

Substituto do Minha Casa Minha Vida, o programa Casa Verde e Amarela (PCVA) tem o objetivo de facilitar a compra da casa própria por brasileiros de baixa renda. Além disso, o PCVA conta com muitas vantagens como: as menores taxas de juros do mercado imobiliário, utilização da composição de renda para aumentar as chances de aprovação do financiamento, uso do FGTS como valor de entrada no imóvel; e um dos principais benefícios, o subsídio.

O subsídio é um valor que o Governo Federal oferece na forma de desconto no custo total do imóvel. Para exemplificar melhor, funciona assim: digamos que você escolheu comprar um apartamento de R$ 100 mil e conseguiu um subsídio de R$ 20 mil. Em resumo, você vai pagar apenas R$ 80 mil no imóvel. Incrível, não é mesmo?

Portanto, para entender mais sobre como funciona o subsídio do governo, assista ao vídeo abaixo.

Outras formas de solicitar um financiamento imobiliário

Uma outra maneira de financiar sua casa ou apartamento próprio é através do financiamento de imóveis pela Caixa. A Caixa Econômica Federal possui uma linha de crédito habitacional, para que as pessoas possam pagar o imóvel em até 35 anos.

Da mesma forma, diversos bancos, empresas credoras e algumas construtoras, também oferecem financiamento habitacional. Lembrando que as taxas de juros são variáveis de acordo com cada banco ou instituição financeira. Então, fique atento às melhores taxas, condições e aos prazos de pagamento.

Fiz um financiamento de imóveis, e agora o que fazer?

Depois de contratar o financiamento, as parcelas deverão estar em dia. Porque, se atrasar o pagamento de até três meses, por lei, o banco ou a credora poderá tomar o imóvel de você. Por isso, é muito importante ter um planejamento financeiro para que a compra da sua casa própria não seja algo difícil ou pesado.

Um ponto importante, é que muitas pessoas que contratam um financiamento, encontram algumas formas de reduzir o valor das parcelas do empréstimo. Logo, uma das maneiras mais práticas para conseguir a redução desses custos é através da antecipação do pagamento das prestações.

O que é amortização?

A amortização de parcelas é o pagamento de uma dívida, à vista ou parcelada. Porém, no financiamento de imóveis existem alguns tipos de amortização, ou seja, modalidades de parcelamento do empréstimo com características específicas. A seguir, confira quais são as opções mais comuns de amortização de financiamento de imóveis.

Tipos de amortização

Todo contrato de financiamento possui cláusulas específicas que determinam o valor das prestações. Especialmente, as parcelas são uma das partes mais importantes do financiamento imobiliário. Já que, dependendo de como são feitos os cálculos das parcelas e como elas são estabelecidas, os valores podem crescer ou decrescer ao longo da quitação da dívida. Na sequência, listamos os principais tipos de amortização nos financiamentos imobiliários e com suas diferenças de parcelamento das prestações.

Sistema Price

O Sistema Price é dos modelos mais comuns entre os financiamentos imobiliários. Porque, na tabela Price as parcelas são baixas e fixas em todo o período do financiamento. Em outras palavras, a primeira e a última parcela terão o mesmo valor.

Embora as primeiras parcelas do financiamento price sejam dedicadas para o pagamento de juros, a amortização da dívida é feita somente nas parcelas finais. E para concluir, o cálculo das taxas de juros é feito sobre o valor total financiado.

Sistema SAC

O financiamento com Sistema de Amortização Constante, conhecido como SAC, é o mais requisitado do mercado. Justamente porque, o sistema de pagamento das parcelas é decrescente. Ou seja, você começa pagando as parcelas de maior valor no início do financiamento e as últimas prestações ficam com o custo menor.

Já os juros são calculados sobre o valor montante financiado, reduzindo mês a mês. Assim, conforme é feito o pagamento da dívida, os juros são recalculados sobre valores das prestações que restaram pagar, diminuindo o valor das parcelas finais.

Sistema Sacre

Um dos sistemas mais utilizados pelos financiamentos imobiliários feitos pela Caixa Econômica Federal, o Sistema de Amortização Crescente (SACRE) é a combinação do Sistema SAC e a Tabela Price.

A forma de pagamento de parcelas do Sistema SACRE parece uma escada, pois as prestações se mantêm com valores iguais durante um período e depois vão reduzindo de acordo com a correção da Taxa Referencial, que é calculada a cada mês. Ou seja, as parcelas descem um degrau e permanecem no mesmo novo valor por mais algum tempo.

Em resumo, os valores das parcelas vão diminuindo a cada correção da Taxa Referencial e permanecem quase constantes por mais um período.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Criado em 1964, através da lei nº4.360/1964, o SFH foi desenvolvido para facilitar a aquisição de moradia de grande parte dos brasileiros. Este sistema financeiro de habitação utiliza os recursos da conta poupança e FGTS para aquisição e construção da casa própria.

Contudo, para este tipo de financiamento imobiliário é concedido no máximo 80% do valor total do imóvel com as despesas assessoriais, além de contar com os seguintes pontos:

• Valor da avaliação total do bem: até a R$ 1,5 milhão;
• Custo Efetivo Máximo (CEM): até 12% ao ano;
• Custo Efetivo Total (CET): com inclusão de alíquotas e seguros (morte, DFI e MIP).

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Desenvolvido para cobrir possíveis pontos que o SFH não contempla, o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) facilita a compra de imóveis sem muita burocracia. Além disso, conta com boas taxas de juros e possibilita a negociação do financiamento com bancos e instituições financeiras.

Entretanto, o único problema é que neste tipo de amortização de financiamento, não é possível utilizar o FGTS para auxiliar na quitação do valor do imóvel.

Qual a diferença entre amortização e antecipação de parcelas?

Inicialmente, o simples ato de pagar as parcelas já é uma amortização. Contudo, o termo amortização é muito utilizado quando o consumidor decide antecipar parcelas, com o objetivo de reduzir o tempo de financiamento e evitar os juros.

Amortizar um financiamento é reduzir o valor original da dívida, através de um tipo de amortização contratada no financiamento imobiliário. Já a antecipação do pagamento das parcelas, é diminuir no valor das prestações ou no tempo do financiamento.

Quais as vantagens em antecipar o pagamento das parcelas de um financiamento?

 

Um dos principais benefícios em antecipar o pagamento do financiamento é que você fica mais próximo de quitar a dívida e de ter o imóvel definitivamente como sua propriedade. Além disso, as vantagens ao antecipar as parcelas são: reduzir o valor das parcelas do empréstimo, diminuir o tempo do financiamento e evitar mais juros.

Para exemplificar melhor, funciona assim: quando você faz um financiamento imobiliário, no contrato é determinado os valores de cada parcela, a quantidade de prestações e principalmente as condições de pagamento com os prazos e juros.

Para dar um exemplo melhor, digamos que depois de um tempo da contratação do financiamento, você conseguiu uma promoção no trabalho, recebeu um valor de herança, poupou um bom dinheiro, ou ganhou um prêmio na loteria. Com esse valor extra, o ideal é abater parte do valor original da dívida, seja diminuindo nos valores das prestações, nos juros e no tempo de contrato do financiamento.

Quando posso fazer a antecipação das parcelas?

Você pode fazer a antecipação das parcelas do seu financiamento a qualquer momento, basta escolher a maneira de como será o abatimento das prestações.

Ou seja, existem algumas formas de antecipação de pagamento como: utilizar seu FGTS na amortização, usar recursos próprios e até mesmo aproveitar o valor do seu décimo terceiro. A seguir, confira quais são as principais formas para amortizar as prestações do financiamento imobiliário.

Quais são as formas de reduzir o pagamento do financiamento imobiliário?

Ao financiar um imóvel, você acaba comprometendo cerca de 30% da sua renda por um longo período, que varia de 20 a 35 anos. Mas, isso não quer dizer que você precisa liquidar a dívida exatamente nesse tempo. Por isso que existem duas opções para diminuir o financiamento do seu imóvel:

1. Diminuir o valor das prestações e manter o prazo de financiamento;
2. Diminuir o prazo do financiamento, mantendo os valores das parcelas a serem pagas.

Ambas as alternativas auxiliam muito na hora de diminuir o pagamento do financiamento. Em seguida, confira os detalhes de cada operação.

Como diminuir o valor das parcelas do financiamento?

Para quem precisa economizar no curto prazo ou até mesmo dar um alívio no orçamento familiar, reduzir o valor das parcelas pode ser a melhor alternativa. Neste caso, você faz um pagamento sobre o saldo devedor do financiamento. Apesar disso, quando o banco recalcular seu financiamento, a redução de juros não será muito expressiva.

Contudo, existe também a possibilidade de utilizar o maior prazo para o seu financiamento, para que as parcelas fiquem menores. Lembre-se que os juros serão cobrados a cada parcela. Então, quando você for fazer seu financiamento para sua casa própria, opte pelo maior prazo, que normalmente é até 35 anos.

Outro ponto importante, alguns bancos costumam oferecer simulações e a própria amortização por aplicativo ou pelo internet banking, como a Caixa Econômica Federal. Aliás, você também pode solicitar a amortização pessoalmente, na agência onde foi contratado o financiamento do seu imóvel.

Como diminuir no prazo de pagamento do financiamento de imóveis?

De acordo com os especialistas do mercado imobiliário, a melhor opção, do ponto de vista financeiro é sempre diminuir o prazo. Justamente, porque os juros são cobrados sobre o saldo devedor do financiamento. Isso quer dizer que quanto mais tempo você estiver pagando as prestações, maior será o valor dos juros que serão pagos em cada parcela. Além disso, os outros custos como seguros, também já estão embutidos nas parcelas.

Nesse caso, a dica é pagar a prestação do mês atual e a última parcela do financiamento. Vale lembrar que as parcelas finais de fato são o valor do financiamento praticamente sem os juros e taxas reduzidas.

Vale ressaltar que os bancos não podem negar realização da amortização do financiamento imobiliário. Se por um acaso, alguma instituição bancária se negar a fazer o processo, o consumidor deverá fazer uma denúncia no Banco Central.

Dicas práticas para diminuir o valor das parcelas do financiamento imobiliário

Economizar para diminuir nos valores do financiamento é muito válido, mas é preciso se organizar financeiramente. O importante é se planejar para ir abatendo o valor do empréstimo sempre que tiver a oportunidade.

Lembre-se que sempre vale a pena ajuntar um dinheiro extra, como usar o 13º salário, utilizar os valores de férias, ou até mesmo usar uma rescisão após ser demitido. Enfim, essas são algumas possiblidades para conseguir um valor adicional e pagar menos juros. Na sequência, separamos algumas dicas de como obter uma renda extra para antecipar as parcelas do seu financiamento.

Recursos próprios ou economias

Se você tem o hábito de poupar dinheiro ou possui uma renda extra, e conseguiu construir uma boa reserva financeira, uma boa opção para utilizar esses recursos é antecipar as parcelas do seu financiamento. Principalmente, devido a possibilidade de se pagar menos juros do empréstimo contratado, além de diminuir o tempo.

Para fazer a antecipação ou amortização das parcelas do seu financiamento, procure a agência que foi feito o contrato para realizar a operação.

Utilizar os valores do 13º salário

O décimo terceiro salário pode ser um dos seu aliados para conseguir antecipar o pagamento do seu financiamento. Normalmente, muitas pessoas utilizam o 13º salário para quitar as últimas parcelas ao invés de pagar as próximas prestações. Justamente, porque os custos finais são menores.

Entretanto, você pode também utilizar o valor do seu décimo terceiro na redução dos valores das parcelas. Para isso, é preciso ir na agência que foi feito o financiamento e solicitar o abatimento do valor do décimo terceiro salário sobre o saldo devedor do financiamento.

Vale a pena entrar em contato com o banco ou a instituição financeira para fazer uma simulação e avaliar qual das duas alternativas oferece mais benefícios.

Usar o saldo do FGTS 

Você sabia que é possível utilizar o seu FGTS para amortizar o financiamento do seu imóvel? Sim, é possível, porém seguindo as regras do fundo. Além disso, você pode utilizar seu saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço para quitar a dívida integral ou parcialmente.

Para utilizar o saldo do seu FGTS para a amortização do financiamento, o pagamento de parte do valor das prestações só pode ser por um período de 12 meses, e limitado a 80% do valor da prestação. Ainda assim, para uma nova amortização utilizando o fundo de garantia, é preciso aguardar dois anos para fazer a nova aquisição.

Vale ressaltar que se você possui uma reserva financeira, ou conseguiu levantar um valor muito expressivo para pagar seu financiamento, a quitação total do empréstimo habitacional só pode ser realizada após cinco anos de contrato. Isso porque, é o prazo de carência que os banco tem com relação ao contrato de financiamento.

O ponto é que quanto mais você antecipa as suas parcelas do financiamento, menos juros você vai pagar e por consequência, diminuir o valor do financiamento imobiliário. Quer saber mais como usar o FGTS no financiamento imobiliário? Assista ao vídeo abaixo.

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