Amortização de financiamento imobiliário: descubra como funciona

Além disso, essa prática pode resultar em vantajosos descontos nos juros, proporcionando uma economia significativa no longo prazo.

Para compreender melhor como utilizar a amortização de forma estratégica a fim de liquidar suas dívidas de maneira mais eficiente, recomenda-se a leitura do nosso conteúdo.

O que é amortização?

Amortizar uma dívida é essencialmente um processo de pagamento gradual, que reduz o valor do débito até que este seja liquidado por completo. Contudo, quando tratamos de dívidas substanciais, como empréstimos ou financiamentos para a aquisição de veículos e imóveis, a amortização adquire outro significado significativo.

Nesses cenários, amortizar um empréstimo ou financiamento pode também envolver a antecipação do pagamento das parcelas, visando quitar o débito de forma mais rápida. Tal estratégia não apenas acelera o processo de quitação, mas também pode resultar em descontos significativos sobre o montante total da dívida.

Portanto, quanto mais parcelas forem antecipadas, maior será o benefício econômico para o devedor, proporcionando uma redução considerável no peso financeiro da obrigação assumida. Essa prática demonstra-se não apenas vantajosa em termos de economia, mas também eficiente na gestão financeira pessoal ou empresarial.

O que é amortização de financiamento imobiliário?

Existem algumas formas de realizar a amortização, uma dessas estratégias é o adiantamento do pagamento de uma ou mais parcelas do financiamento. Ao fazer isso, é possível evitar o acúmulo de juros e outras taxas incidentes no valor original, além de diminuir o número total de prestações a serem pagas.

Essa opção é especialmente útil quando se recebe um dinheiro extra, como décimo terceiro, bônus ou rendimentos de investimentos. A amortização também é válida diante de um aumento no salário, por exemplo. Ela proporciona maior flexibilidade no pagamento da dívida e a possibilidade de desfrutar do novo lar com tranquilidade e segurança.

Em resumo, a amortização é uma ferramenta poderosa para controlar as finanças e garantir um futuro mais estável e próspero. Ao utilizar essa estratégia de forma inteligente, é possível alcançar a tão sonhada quitação do financiamento imobiliário de maneira mais rápida e eficiente.

Partindo deste ponto, devemos entender que no mercado existem dois principais sistemas de amortização de financiamento: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema de Amortização Francês (SAF). Ambos têm suas características específicas e podem ser mais adequados dependendo do perfil do cliente e das condições do mercado.

Como funciona a amortização de um financiamento?

A parcela de um empréstimo ou financiamento é composta por vários elementos, que podem ser categorizados em três principais:

• Montante emprestado que deve ser reembolsado à instituição financeira;
• O custo associado ao uso do dinheiro ao longo do período do empréstimo;
• Outros custos: este item varia de acordo com o tipo de transação de crédito. Por exemplo, em um financiamento imobiliário, além dos juros, existem custos adicionais relacionados a seguros (como seguro de vida, invalidez e danos físicos ao imóvel), que são incorporados às parcelas.

Amortizar um financiamento implica em quitar a dívida. Isso pode ser feito antecipando o pagamento de algumas parcelas e quitando o restante de acordo com o método de amortização estabelecido no contrato.

Como calcular a amortização de um financiamento?

Partindo dos dois modelos de amortização que apresentamos anteriormente, há uma grande diferença na forma com que os valores são calculados. Vamos entender como funciona cada um deles?

Seguindo o modelo Price, modelo de tabela, há um formato de cálculo mais complexo e que depende de uma fórmula matemática para definir o valor final das parcelas. Sendo assim, a fórmula construída da seguinte maneira: Débito * Taxa de juros/1-(1+Taxa de Juros)^-Número de Parcelas

Com isso, é possível realizar o cálculo do valor de cada uma das parcelas já contando com a relação do prazo com as taxas de juros sobre o valor total do financiamento.

Por outro lado, para realizar o cálculo da amortização no formato SAC, basta uma conta muito mais simples em comparação com a tabela Price.

O primeiro passo é fazer a divisão do saldo devedor do financiamento pela quantidade de meses que resta para a quitação. Em seguida, multiplique o saldo devedor do financiamento pela taxa de juros. Por fim, realize a soma dos dois resultados das operações anteriores e chegue ao valor final de sua parcela, veja as fórmulas abaixo:

Valor das parcelas = Saldo devedor/Período

Valor dos juros = Saldo devedor * Taxa do financiamento

Parcela da amortização = Valor das parcelas + Valor dos juros

Confira agora o segundo áudio do conteúdo! Assim, ao terminar de ouvir, aproveite o último trecho mais abaixo desta página!

Tipos de amortização

Os sistemas de amortização representam uma parte essencial no processo de empréstimos e financiamentos, influenciando diretamente as parcelas e os juros pagos ao longo do tempo. Cada banco ou instituição financeira tem a liberdade de escolher o sistema que melhor se adequa às suas políticas e estratégias de negócios. 

Essa escolha pode impactar significativamente os mutuários, já que diferentes sistemas podem resultar em pagamentos mensais variados, taxas de juros distintas e cronogramas de pagamento diversos. 

Alguns dos sistemas de amortização mais comuns incluem o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema Price. Cada um desses sistemas possui características únicas que podem atender às necessidades específicas dos clientes, desde uma distribuição mais uniforme das parcelas até uma abordagem mais flexível. 

Assim, compreender os diferentes sistemas de amortização é fundamental para fazer escolhas financeiras informadas e alcançar objetivos de forma mais eficaz.

Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)

A Tabela SAC é um método de pagamento de financiamento com parcelas constantes. Os juros são acordados no início e incidem sobre o saldo devedor. Cada pagamento reduz o saldo, recalculando os juros. 

As parcelas diminuem gradualmente, sendo a primeira a mais alta. A amortização é constante, mantendo as parcelas fixas. No final, os juros são menores que na Tabela Price, e o saldo devedor é reduzido mais rapidamente. 

A escolha entre SAC e outros métodos depende das preferências e necessidades financeiras do mutuário. É essencial compreender cada modelo antes de optar por um financiamento imobiliário.

Tabela Price (Sistema Francês de Amortização)

A tabela PRICE, ou Sistema Francês de Amortização, criada por Richard Price em 1711, é usada no mercado financeiro, principalmente no financiamento imobiliário. Oferece parcelas fixas do início ao fim, garantindo previsibilidade nos gastos, mas sua estrutura se modifica ao longo do tempo, dificultando a antecipação de pagamentos. 

Funciona com parcelas constantes, porém a amortização aumenta gradualmente, reduzindo os juros. Apesar da segurança e previsibilidade das parcelas mensais, é crucial compreender suas implicações, especialmente para quem pretende quitar a dívida antecipadamente.

Sistema de Amortização Misto (SAM)

O Sistema de Amortização Misto (SAM) é uma abordagem híbrida que une características do Sistema de Amortização Constante (SAC) e da tabela PRICE. Nesse modelo, as parcelas não são fixas como no sistema PRICE, nem variam drasticamente como no SAC. 

Em vez disso, as prestações no SAM representam uma média entre esses dois sistemas. Isso proporciona uma certa estabilidade ao longo do prazo do financiamento, tornando mais previsíveis os pagamentos mensais para o mutuário. Essa combinação equilibra as vantagens de ambos os sistemas, oferecendo aos tomadores de empréstimos uma opção que busca minimizar as flutuações nas parcelas ao longo do tempo, mantendo, ao mesmo tempo, uma certa flexibilidade em relação aos pagamentos mensais. 

Sendo assim, o SAM se destaca como uma alternativa atraente para aqueles que buscam uma abordagem mais equilibrada e estável.

Sistema Americano de Amortização (SAA)

No Sistema de Amortização Antecipada (SAA), os tomadores de empréstimo podem liquidar os financiamentos de duas maneiras distintas. A primeira envolve pagamentos periódicos que incluem juros e amortização do principal, realizados até o vencimento do contrato. 

A segunda opção consiste no pagamento integral ao final do contrato, onde os juros são capitalizados ao longo de todo o período da dívida.

Embora essa forma de amortização não seja tão frequente no mercado financeiro brasileiro, é empregada em situações específicas, especialmente quando o devedor espera receber uma quantia determinada em um prazo futuro. Essa estratégia pode ser vantajosa em cenários onde há uma previsão de entrada de recursos significativos, possibilitando o pagamento integral do financiamento ao final do contrato. 

Essa flexibilidade proporciona uma alternativa viável para alguns tipos de tomadores de empréstimos ou investidores.

Sistema de Pagamento Variável

A amortização de pagamento variável não segue uma única regra, pois é adaptada à capacidade financeira do devedor. Isso significa que os pagamentos não são fixos, e sim ajustados conforme as circunstâncias. Um aspecto essencial desse método é que os juros são liquidados ao final de cada período determinado, em vez de serem distribuídos ao longo do pagamento. 

Um exemplo prático é o sistema rotativo do cartão de crédito, onde cada instituição financeira estipula um valor mínimo para a fatura, que inclui os juros do mês. Essa flexibilidade pode ser vantajosa para os devedores, permitindo que adaptem seus pagamentos de acordo com sua situação financeira. No entanto, é fundamental entender os termos e condições específicos de cada contrato para evitar surpresas desagradáveis no futuro.

Diferenças entre Tabela SAC e Tabela Price

As diferenças entre os sistemas de amortização são cruciais na escolha do financiamento, podendo restringir suas opções. Por exemplo, se o orçamento não suportar parcelas iniciais maiores, o SAC pode não ser adequado. 

Além disso, é essencial considerar os planos de amortização do saldo devedor ao longo da dívida. Comparar as tabelas de parcelas e simular a amortização anual pode revelar o impacto no custo final. Isso pode influenciar a escolha, especialmente se houver planos de amortização futura. 

Portanto, ao escolher um sistema de amortização, não se limite à taxa de juros. Considere possíveis amortizações, impacto no orçamento e redução do prazo. Confirme sempre o Custo Efetivo Total da dívida.

Esta é a última parte deste conteúdo em áudio! Aproveite, e ouça agora mesmo!

Como escolher o melhor sistema de amortização

Qual é a melhor tabela de amortização: SAC ou Price? As parcelas iniciais do SAC são mais altas, porém reduzem o saldo devedor rapidamente. Os juros tendem a ser menores no final da quitação pelo SAC. No entanto, o Price possui parcelas fixas, facilitando o planejamento financeiro, embora acumule mais juros, especialmente em parcelamentos longos. A escolha depende das preferências e limitações financeiras individuais. Muitos bancos não aprovam financiamentos com parcelas mensais que ultrapassem 30% da renda familiar, e as prestações iniciais do SAC podem exceder esse limite. Portanto, a decisão pode ser restrita pelas políticas do banco e pelas condições financeiras do solicitante.

Vantagens de antecipar a amortização de financiamento

Quando se trata de gerenciar suas finanças pessoais, aproveitar qualquer oportunidade para reduzir dívidas é crucial. Mesmo que a sensação de ter um dinheiro extra possa tentar a gastá-lo em compras impulsivas ou luxos temporários, adotar uma abordagem mais consciente e estratégica é fundamental para alcançar estabilidade financeira a longo prazo. 

Ao invés de sucumbir à tentação do consumo imediato, direcionar esses recursos adicionais para amortizar dívidas pode ser altamente benéfico. A antecipação de parcelas não apenas reduz o montante total devido, mas também diminui os juros acumulados ao longo do tempo. 

Assim, ao acelerar o pagamento de empréstimos ou financiamentos, você está não só aliviando sua carga financeira futura, mas também construindo uma base mais sólida para alcançar seus objetivos financeiros de longo prazo, seja a compra de uma casa, a realização de investimentos significativos, ou a simples tranquilidade de estar livre de dívidas. 

Portanto, independente da origem do dinheiro extra, considerar a antecipação de parcelas é uma estratégia inteligente para fortalecer sua posição financeira e conquistar uma maior liberdade econômica.

Diminuição do tempo de pagamento

A ideia de pagar mais para quitar um financiamento rapidamente tem se tornado uma estratégia popular entre os devedores financeiramente conscientes. A lógica é simples: quanto mais você pagar, mais rápido o empréstimo será liquidado. Imagine, por exemplo, poder dobrar a velocidade da amortização.

Isso significaria transformar um financiamento que inicialmente seria quitado em 30 anos em um processo de apenas 15 anos. Essa abordagem não apenas reduz significativamente o período de endividamento, mas também diminui os encargos totais de juros. É uma maneira inteligente de economizar dinheiro a longo prazo e ganhar liberdade financeira mais cedo. 

Além disso, ao se livrar das dívidas mais rapidamente, os mutuários podem ficar em uma posição financeira mais sólida para futuros investimentos e objetivos financeiros. Portanto, pagar mais agora pode abrir caminho para um futuro financeiro mais seguro e próspero.

Diminuição de juros e demais encargos

Antecipar parcelas em um empréstimo é uma estratégia financeira inteligente que não só ajuda a reduzir a taxa de juros, mas também diminui outros encargos associados. Essa prática não apenas alivia o peso financeiro a longo prazo, mas também oferece uma oportunidade significativa de economia. 

Ao efetuar pagamentos adiantados, os mutuários podem desfrutar de vantagens financeiras substanciais, criando um impacto positivo em suas finanças pessoais e alcançando maior estabilidade econômica. Portanto, antecipar parcelas não é apenas uma opção viável, mas também uma estratégia prudente para gerenciar empréstimos com eficácia.

Qual é a diferença entre a amortização constante e a amortização progressiva?

A escolha entre SAC e Price para amortização depende das preferências e da situação financeira. O SAC implica em parcelas iniciais mais altas, porém reduz o saldo devedor mais rapidamente, resultando em juros menores no final. 

Enquanto isso, o Price oferece parcelas fixas, facilitando o planejamento financeiro, apesar de acumular mais juros ao longo do tempo. Os bancos geralmente evitam comprometer mais de 30% da renda familiar com as parcelas iniciais do SAC, limitando assim a escolha em alguns casos.

Como usar o FGTS para amortizar o financiamento?

Para usar o FGTS na amortização de financiamento, o trabalhador deve seguir passos específicos. Solicita-se pessoalmente na Caixa Econômica Federal, declarando o motivo e apresentando documentação necessária. 

No financiamento imobiliário pela Caixa, pode-se amortizar pelo app Caixa Habitação. A solicitação pode ser feita a cada dois anos, respeitando as regras da instituição financeira. Por exemplo, alguns limitam a quitação a 80% do saldo do FGTS.

É melhor amortizar saldo devedor ou parcelas?

A decisão sobre como usar o fundo dependerá tanto da situação financeira atual quanto dos objetivos individuais de quem o utiliza. 

Por exemplo, se a prioridade for aliviar o orçamento doméstico, reduzir o valor das parcelas pode ser uma opção viável. Isso garantirá 12 meses de desembolsos menores, o que é crucial para restabelecer o equilíbrio financeiro. 

Por outro lado, aqueles com reservas financeiras mais robustas podem optar por amortizar o saldo devedor, encurtando assim o prazo de pagamento e colhendo os benefícios a longo prazo.