REFORMA EM APARTAMENTO: O QUE VOCÊ DEVE SABER ANTES DE COMEÇAR A SUA

Morar em um condomínio proporciona uma experiência única, mas também requer atenção especial a regras específicas quando se trata de realizar reforma em apartamento. Entretanto, muitas vezes, não fica claro quais são os limites do que podemos ou não fazer dentro de nossa própria unidade.

Sendo assim, é por isso que desenvolvemos um guia completo sobre reformas em apartamentos, abordando perguntas comuns e oferecendo sugestões úteis de modo a tornar o processo da obra mais tranquilo para você. Estamos aqui para esclarecer dúvidas e fornecer orientações que facilitem todo o processo.

Então, vamos começar?

É permitido fazer reforma em apartamento?

Sim, é possível realizar obras em apartamentos, mas é fundamental seguir diversas normas e orientações para garantir não apenas a segurança, mas também a qualidade e a legalidade das intervenções realizadas. Uma dessas normas essenciais é a NBR 16.280, que estabelece os procedimentos específicos para reformas em edificações.

Além de fornecer diretrizes claras sobre os requisitos a serem observados antes, durante e após a obra, a NBR 16.280 visa assegurar a integridade estrutural do prédio ou da unidade, bem como a segurança dos moradores e trabalhadores envolvidos no processo de reforma.

Portanto, é importante estar ciente e seguir essas normas para evitar problemas futuros e garantir um ambiente residencial seguro e confortável.

Quem autoriza uma reforma em apartamento?

Para pequenos reparos e modificações, como adicionar novas tomadas, alterar a iluminação, realizar pequenos consertos ou decorar, geralmente não é obrigatório obter autorização antecipada. No entanto, para projetos mais extensos e complexos, é crucial solicitar a aprovação do síndico e, em alguns casos, da Prefeitura, discutindo o projeto com ambas as partes.

Por exemplo, projetos menores que não demandam autorização específica podem incluir pintura do teto e das paredes, substituição de fechaduras e portas, instalação de divisórias em gesso ou MDF e troca do piso por um similar.

Existe alguma Lei sobre reforma em apartamento?

Como dito anteriormente, há a norma NBR 16.280, que pertence à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e é um órgão reconhecido pelo governo.  

Além de fornecer diretrizes claras sobre os requisitos a serem observados antes, durante e após a obra, a NBR 16.280 visa assegurar a integridade estrutural do prédio ou da unidade, bem como a segurança dos moradores e trabalhadores envolvidos no processo de reforma. 

Então, antes de iniciar a sua obra, verifique adequadamente todas as diretrizes internas e externas que precisam ser seguidas para evitar desgastes. Dessa maneira, você segue cada norma de forma adequada e a sua obra passa sem problemas diante das autoridades responsáveis pela fiscalização desses casos.  

O que é necessário para aprovar uma reforma em apartamento?

Como cada condomínio costuma ter o seu regimento interno, antes de mais nada é importante verificar os documentos necessários junto à sua gestão. Portanto, peça para o seu síndico a lista das obrigações que te cabem no período da reforma e tire as suas dúvidas também.  

Geralmente, o morador costuma apresentar alguns documentos como: 

• Termo de responsabilidade; 
• Plano de reforma; 
• A planta juntamente com as alterações previstas; 
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT); 
• Cronograma completo sobre prazos; 
• Lista dos prestadores de serviço. 

Quais são os documentos necessários para fazer uma reforma em apartamento?

Os documentos essenciais a serem apresentados ao síndico antes de realizar a reforma incluem:

• Aviso de reforma ao condomínio

É necessário redigir um comunicado formal de solicitação de reforma, utilizando um modelo disponibilizado pelo condomínio, se houver, ou redigindo uma carta detalhada à mão. Portanto, neste documento, deve-se informar o tipo de alteração planejada e a data prevista para o início da obra.

• Plano de reforma detalhado

Elabore um plano minucioso que liste e destaque todas as alterações planejadas dentro do apartamento. Além disso, este plano deve incluir um cronograma detalhado da obra, descrevendo as etapas e o tempo estimado para cada reparo, além de uma planta do imóvel com as alterações que serão realizadas.

• Documento de responsabilidade técnica

Dependendo da natureza das alterações planejadas, pode ser necessário apresentar a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinada pelo engenheiro, arquiteto ou técnico responsável pela obra. Assim, este documento atesta a responsabilidade técnica sobre a reforma em apartamento.

• Lista de materiais e ferramentas

Apresente uma lista completa de todos os materiais e ferramentas que serão utilizados. Além disso, caso haja previsão de ruídos ou impactos, é importante garantir que a obra siga as normas do regimento interno do condomínio para não incomodar os outros moradores.

Mesmo que não seja obrigatório informar sobre obras consideradas simples, é altamente recomendável comunicar ao síndico qualquer tipo de reforma que você pretenda realizar no apartamento. Afinal, essa prática contribui significativamente para manter a transparência e fortalecer o bom relacionamento com a comunidade condominial.

Ainda mais, além da aprovação do síndico, é importante ressaltar que em determinadas situações pode ser necessário apresentar um laudo técnico elaborado por um engenheiro ou arquiteto responsável pela obra.

Esses procedimentos, embora possam parecer burocráticos, são fundamentais para garantir que a reforma seja realizada de acordo com as normas vigentes e para evitar potenciais complicações legais ou estruturais no futuro.

O que é ART e RRT?

Para realizar uma obra, são necessárias as documentações ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), que são essenciais na engenharia e arquitetura. Emitida por engenheiros, a ART e, por arquitetos, a RRT registram a responsabilidade técnica sobre uma obra ou serviço.

Dessa forma, esses documentos garantem que o profissional seja responsável pelo que foi realizado na reforma em seu apartamento, demonstrando seu envolvimento e comprometimento com a qualidade e segurança da obra. Assim, eles devem ser apresentados à Prefeitura para aprovação da reforma.

Para a emissão do ART, é necessário primeiro identificar o tipo de serviço que será realizado, pois existem 3 tipos de ART disponíveis.

São eles:

• ART de obra ou serviço: este documento é necessário quando a reforma ou obra envolve serviços realizados por engenheiros.
• ART de obra ou serviço de rotina: a ART é aplicada a uma variedade de serviços de rotina no apartamento que requerem a supervisão de um engenheiro. Nestes casos, o tempo estimado para a execução do serviço deve ser delimitado no documento.
• ART de cargo ou função: este tipo de ART é utilizado quando há um contrato de trabalho com um engenheiro para a realização de um serviço mais longo.

Para emitir a ART, é preciso entrar em contato com uma empresa especializada ou um engenheiro autônomo, que será responsável pelo serviço.

Já para a emissão do RRT, você pode realizar o processo de documentação com o arquiteto responsável pela obra, ele assegura que o profissional é registrado pela CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil).

Quando a reforma precisa de ART ou RRT? 

Agora que você já sabe o que significam essas siglas e o que cada uma delas exige, é o momento de entender detalhadamente o que elas permitem ou não no caso de reforma.  

Separamos abaixo, de maneira clara e concisa, alguns tópicos para que você fique por dentro dos detalhes e possa estar munido de boas informações antes de dar início ao seu projeto.  

Veja só!  

Tipos de reforma de apartamento que precisam do documento

• Instalação de ar-condicionado;
• Fechamento de varandas;
• Envidraçamento de sacadas;
• Instalações ou adaptações de torneiras, chuveiros ou tomadas em todo o apartamento;
• Impermeabilização;
• Instalações ou reparos elétricos;
• Instalações ou reparos nas tubulações de gás;
• Instalações hidráulicas;
• Instalação de banheira;
• Aberturas ou alargamento de portas e janelas;
• Troca de revestimentos, como azulejos e pisos;
• Alterações estruturais no apartamento, como a remoção de paredes.

Tipos de reforma de apartamento que não precisam da ART ou RRT

• Pintura;
• Pequenos reparos elétricos e hidráulicos que não demandem ferramentas de impacto;
• Instalação de redes de proteção na sacada;
• Substituição do forro de gesso, desde que não haja alteração no modelo original.

Então, fique atento a esta lista para garantir que sua documentação esteja autorizada em todos os processos de reforma do apartamento e não se sobrecarregue durante o planejamento e realização da obra.

9 dicas de como planejar a reforma em apartamento

Agora que compartilhamos este conteúdo sobre como realizar uma obra com segurança e aprovação dos órgãos responsáveis, é importante também fornecer algumas dicas adicionais para ajudar você a se planejar antes de iniciar a sua própria reforma.

Seguir um planejamento cuidadoso pode fazer toda a diferença no resultado e na experiência geral da obra.

Então, aqui vão algumas sugestões valiosas para garantir que tudo corra da melhor maneira possível:

1. Faça um planejamento

Em primeiro lugar, liste todas as etapas da reforma e estabeleça prazos para cada uma delas. Assim, de forma detalhada, você conseguirá ter uma melhor dimensão das fases que contemplam esse momento e até poderá se precaver de possíveis imprevistos.  

 2. Defina um orçamento

Em seguida, determine o valor máximo que está disposto a investir na reforma e reserve um valor para algum imprevisto. Dessa maneira, o seu orçamento não foge muito do que foi estabelecido e você tem maior controle sobre as suas finanças, evitando surpresas com custos mais elevados.  

 3. Elabore um cronograma de reforma

Organize as atividades de acordo com a disponibilidade de tempo e recursos. Desse modo, tudo que você conseguir organizar te trará mais estabilidade no momento de execução das etapas. Além disso, isso também significa uma melhor gestão de tempo e recursos.   

4. Tenha atenção às instalações elétricas e hidráulicas

A atenção às instalações elétricas e hidráulicas é fundamental para uma boa reforma. Portanto, verifique se estão em boas condições e faça as atualizações necessárias para garantir a segurança e o bom funcionamento das instalações. Assim, ao saber que elas estão em bom estado, você evita possíveis danos que podem, inclusive, comprometer os resultados da sua reforma. 

5. Fique atento à garantia dos itens entregues pela construtora

Certifique-se de que os materiais utilizados na reforma estão dentro do prazo de garantia e em conformidade com as especificações técnicas. Cada norma garante a boa qualidade e as diretrizes de segurança que a sua residência precisa. Por isso, não burle essas questões para evitar maiores desgastes.   

6. Conheça a planta do apartamento

Em seguida, estude como está a disposição dos cômodos, instalações e pontos de acesso, facilitando o planejamento da reforma e a tomada de decisões. Desse modo, ao saber todos os detalhes do seu apartamento, você também evita fazer ajustes em lugares inadequados, como canos de distribuição de água, e consequentes vazamentos.  

7. Respeite a Lei do Silêncio

Evite realizar obras que gerem ruídos excessivos em horários inconvenientes, respeitando o período estabelecido pela legislação local. Portanto, mesmo que a execução da obra seja no período permitido, tenha empatia com os vizinhos e respeite a Lei do Silêncio. Uma ideia é enviar bilhetes avisando das intercorrências e um pedido de desculpas.  

8. Leia o Regimento Interno do condomínio

Conheça as regras e restrições do condomínio para evitar conflitos e garantir uma convivência harmoniosa com os demais moradores durante a reforma em apartamento. Essas normas também contribuem para a segurança de todos, uma vez que indica quando e como fazer a reforma.  

9. Contrate profissionais qualificados

Busque profissionais experientes e de confiança para realizar a obra, garantindo um resultado de qualidade e durabilidade. Assim, a reforma do seu apartamento estará em boas mãos e os prazos serão seguidos sem imprevistos que podem adiar a finalização dos trabalhos.  

Então, está pronto para começar a sua reforma?

Não deixe de conferir as nossas outras publicações no blog da Tenda! Temos uma variedade de conteúdos com várias dicas de como decorar e cuidar do seu apartamento para te ajudar.

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