Alienação fiduciária de imóvel: o que é e como funciona?

Venha saber todos os detalhes, vantagens e riscos da alienação em nosso blog!

O que é alienação fiduciária de imóvel?

A alienação fiduciária é uma garantia amplamente utilizada em financiamentos de imóveis e bens móveis. Nesse modelo, o comprador, chamado de fiduciante, transfere a propriedade do bem ao credor, conhecido como fiduciário, até que a dívida seja quitada. Esse mecanismo, regulamentado pela Lei 9.514/1997, assegura que o credor tenha garantia de pagamento, reduzindo riscos na operação. 

Enquanto a dívida está em aberto, o comprador mantém a posse do bem, podendo usá-lo normalmente. Contudo, após o pagamento integral, a propriedade é revertida ao comprador. Esse sistema traz mais segurança jurídica para ambas as partes no contrato de financiamento.

Como funciona a alienação fiduciária?

Para entender melhor como esse processo funciona, imagine alguém que deseja comprar um imóvel, mas não possui dinheiro suficiente para pagar à vista. Nesse caso, a solução é firmar um contrato com uma instituição financeira. 

Esse contrato garante que a pessoa se compromete a pagar as parcelas, porém, até a quitação total, o imóvel permanece no nome da instituição. Enquanto estiver pagando, o comprador pode morar no local sem restrições. 

No entanto, se houver inadimplência, a empresa tem o direito de recuperar o imóvel e vendê-lo ou leiloá-lo para cobrir os valores não pagos.

Quem pode fazer uma alienação fiduciária?

Qualquer pessoa, seja física ou jurídica, pode firmar um contrato de alienação fiduciária de imóvel. Esse contrato pode ser realizado de forma pública ou privada, conforme a necessidade das partes envolvidas. 

O cenário mais comum envolve uma instituição financeira como alienante, ou seja, o credor. Isso acontece porque essas entidades possuem recursos para viabilizar a concessão de crédito em altos valores. Já o alienatário, geralmente, é uma pessoa física que assume a dívida e se compromete com a quitação do financiamento. Esse modelo facilita o acesso à propriedade, garantindo segurança para ambas as partes no processo.

O que acontece se não pagar a alienação fiduciária?

Quando há inadimplência em um contrato de financiamento com alienação fiduciária, inicia-se um procedimento legal chamado busca e apreensão. Esse processo permite que o credor recupere o bem financiado caso o devedor não cumpra com os pagamentos. 

A ação é conduzida por um oficial de justiça, responsável por localizar e apreender o bem, devolvendo-o ao credor fiduciário. Antes disso, o banco deve notificar o devedor até duas vezes por meio judicial. Se houver indícios de ocultação, uma terceira notificação pode ser entregue a um familiar ou vizinho, conforme prevê o Parágrafo 3 do Art. 26 da legislação vigente.

Quais as vantagens e riscos?

Para que você possa fazer uma escolha segura quanto a utilização da alienação fiduciária, é necessário entender quais são as principais vantagens e, por outro lado, os principais riscos da utilização desse mecanismo de pagamento.

Dessa forma, você poderá entender e escolher se a alienação é a melhor opção para a sua situação.

Benefícios para compradores e credores

A alienação fiduciária oferece uma grande vantagem: segurança jurídica. Isso acontece porque o imóvel permanece alienado ao credor, garantindo o pagamento da dívida. Como resultado, as condições do financiamento se tornam mais favoráveis, com juros reduzidos e prazos mais longos. 

Dessa forma, financiar um imóvel torna-se um processo mais acessível e seguro. Além disso, essa modalidade permite obter melhores condições de pagamento, facilitando a quitação do crédito. Com taxas menores e prazos estendidos, essa opção se destaca como uma alternativa simples e vantajosa para quem deseja financiar com mais tranquilidade e segurança.

Principais riscos e cuidados ao contratar

A alienação fiduciária oferece diversas vantagens, mas também apresenta desvantagens que merecem atenção. O principal risco é a possibilidade de perder o imóvel em caso de inadimplência. Se o comprador não conseguir pagar as parcelas, o credor pode retomar o imóvel e vendê-lo para quitar a dívida. 

Isso ocorre porque, enquanto o financiamento estiver ativo, a propriedade do imóvel pertence ao banco, e o comprador tem apenas a posse. Por esse motivo, é essencial planejar bem as finanças pessoais e garantir que os pagamentos poderão ser mantidos a longo prazo antes de escolher um financiamento com alienação fiduciária.

Qual a diferença entre alienação fiduciária e financiamento?

O financiamento é um processo de concessão de crédito para a compra de imóveis, veículos ou outros bens e serviços. Ele ocorre após uma análise financeira detalhada do solicitante e e outras etapas importantes.

Já a alienação fiduciária é um tipo de garantia utilizada em alguns financiamentos. Nesse modelo, o bem adquirido permanece no nome da instituição financeira até que a dívida seja quitada, mesmo estando sob posse do comprador.

Esse modelo garante mais segurança ao credor, reduzindo riscos de inadimplência. Assim, o financiamento se torna uma alternativa acessível para quem deseja adquirir um bem sem pagamento à vista.

Como dar baixa na alienação fiduciária de um imóvel?

Ao finalizar o pagamento do financiamento com alienação fiduciária, é essencial atualizar essa informação no registro do imóvel e no documento do bem alienado. Assim que a última parcela for quitada, o credor deve fornecer um documento de quitação, comprovando a conclusão do pagamento. 

Caso isso não aconteça, verifique se todas as obrigações, como IPTU, estão regularizadas. Depois, solicite a emissão de um novo registro no Cartório de Imóveis. A alienação ainda constará no histórico, mas com uma cláusula indicando que o financiamento foi quitado. Esse modelo de garantia facilita o parcelamento, mas exige atenção para evitar problemas.