O QUE É CRÉDITO IMOBILIÁRIO E COMO FUNCIONA?

O crédito imobiliário é uma modalidade de financiamento essencial para quem deseja adquirir a casa própria, mas não tem o valor total à vista. Com ele, é possível realizar o sonho de ter um imóvel próprio, pagando em parcelas ao longo do tempo.

Pensando nisso, vamos explicar de maneira clara e direta o que é o crédito imobiliário, como ele funciona, e quais são as suas principais vantagens e desvantagens.

O que é crédito imobiliário?

O crédito imobiliário nada mais é que uma modalidade de financiamento oferecida por instituições financeiras para a aquisição de imóveis. Seja para compra, construção ou reforma.

Isso porque nessa operação, o banco ou instituição financeira empresta o valor necessário para o cliente. Por sua vez, este se compromete a devolver esse montante em parcelas mensais acrescidas de juros e outras taxas, ao longo de um período definido. Esse tipo de crédito é uma solução acessível para muitas pessoas que desejam conquistar a casa própria, mas não dispõem do capital necessário para a compra imediata.

Como funciona o crédito imobiliário? 

Para ter acesso a essa linha de crédito, é necessário ser maior de 18 anos, comprovar renda e não ter restrições junto a entidades financeiras. Isto é, o CPF não pode estar negativado. Inicialmente, a instituição faz uma análise criteriosa do comprador para verificar sua capacidade de pagamento. Após a aprovação do crédito, os bancos avaliam o imóvel a ser financiado, exigindo diversos documentos sobre o bem e o vendedor.

Esse processo pode levar algum tempo devido à quantidade de documentos necessários. Isso porque o crédito só é liberado se toda a documentação estiver em ordem, sem pendências ou dívidas. Com a documentação aprovada, o banco paga ao vendedor o valor total negociado, e o comprador passa a pagar uma mensalidade ao banco, com juros pré-estabelecidos. 

Por fim, o contrato precisa ser registrado em cartório, oficializando a transação.

Tipos de crédito imobiliário

Assim como os financiamentos tradicionais, o crédito imobiliário existe de diversas formas. Continue lendo para descobrir as características de cada uma:

Programa Minha Casa, Minha Vida

O Minha Casa, Minha Vida é um tipo de crédito imobiliário financiado pela Caixa Econômica Federal, e é um dos programas sociais mais utilizados pelos brasileiros devido às condições vantajosas que oferece. Ele subsidia a compra de imóveis para famílias com renda de até R$ 8.000, oferecendo juros mais baixos em comparação com outras modalidades de crédito imobiliário. Este programa é essencial para muitas famílias que buscam realizar o sonho da casa própria de maneira mais acessível e viável financeiramente.

Sistema Financeiro de Habitação

Já o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)  permite que pessoas físicas utilizem o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) ao financiar uma propriedade, facilitando o acesso à casa própria. Pelo SFH, é possível financiar até 80% do valor do imóvel, desde que este não exceda R$1,5 milhão. As parcelas do financiamento podem comprometer no máximo 30% da renda mensal, e as taxas de juros cobradas pelos bancos são limitadas a 12% ao ano. O FGTS pode ser usado como entrada no financiamento e, posteriormente, para amortizar ou quitar a dívida existente.

Dessa forma, para liberar o FGTS, é necessário cumprir alguns pré-requisitos: não ter outro financiamento ativo no SFH, ter no mínimo 3 anos de carteira assinada, residir ou trabalhar na cidade onde pretende comprar o imóvel, e não ser proprietário de outra residência no mesmo município.

Sistema Financeiro Imobiliário

Por outro lado, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é uma modalidade de financiamento oferecida tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, com maior flexibilidade e menos regulamentação governamental em comparação ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Isto é, o SFI permite financiar entre 80% e 90% do valor total do imóvel, com prazos de pagamento de até 35 anos. Contudo, os juros costumam ser mais elevados. Além disso, não impõe limites no valor do imóvel, taxa de juros, ou comprometimento da renda, permitindo a compra de imóveis acima de R$1,5 milhão. Por fim, é possível  utilizar o saldo do FGTS, desde que sejam seguidos critérios como ser o primeiro imóvel, o valor máximo de R$1,5 milhão, e ter mais de 3 anos de conta do FGTS.

Esta flexibilidade faz do SFI uma opção atrativa para quem busca financiamento imobiliário com menos restrições e maior liberdade de contratação.

Financiamento com a construtora

Também vale a pena entender como funciona o crédito imobiliário diretamente com uma construtora como a Tenda. Essa modalidade é a mais flexível e com menos burocracia, mas costuma ter juros mais altos e prazos de pagamento menores. Sem a interferência de uma instituição financeira, é essencial pesquisar sobre a reputação da construtora para assegurar que não tenha problemas judiciais.

Além disso, é crucial ler atentamente todo o contrato e garantir que ele esteja devidamente legalizado. Este tipo de financiamento pode ser uma opção interessante para quem busca mais agilidade no processo de compra, mas exige cuidado redobrado na verificação das condições e da segurança jurídica do negócio.

Como solicitar um crédito imobiliário?

Para solicitar um crédito imobiliário de forma prática, o primeiro passo é procurar uma instituição financeira disposta a concedê-lo. Continue lendo para saber o que fazer:

Compare instituições financeiras

Cada banco ou agência pode oferecer diferentes taxas de juros, prazos de pagamento, períodos de carência e exigências documentais. Ao fazer uma comparação detalhada, você pode identificar a instituição que oferece a combinação mais vantajosa de termos e condições, ajustada às suas necessidades financeiras e capacidade de pagamento. Essa análise cuidadosa pode resultar em economias significativas ao longo do período de financiamento e minimizar os riscos de enfrentar dificuldades financeiras no futuro. Além disso, comparar instituições também permite avaliar a reputação e a qualidade do serviço oferecido, assegurando uma experiência mais tranquila e confiável durante todo o processo de aquisição do imóvel.

Simulação

O processo de simulação é uma etapa essencial na solicitação de crédito imobiliário, pois permite que você visualize as condições do financiamento antes de se comprometer. Por meio de simuladores disponibilizados pelas instituições financeiras, você pode inserir informações como o valor do imóvel, o montante desejado, o prazo de pagamento e a sua renda mensal. Com esses dados, o simulador calcula as parcelas mensais, os juros totais a serem pagos e outros custos envolvidos. Isso ajuda a comparar diferentes opções de financiamento de maneira prática e eficiente, proporcionando uma visão clara de qual proposta é mais adequada às suas necessidades e capacidades financeiras.

Documentação

O processo de documentação para solicitar crédito imobiliário envolve a apresentação de uma série de documentos que comprovam a identidade, renda, histórico financeiro e características do imóvel. Esses documentos podem incluir comprovante de renda, extratos bancários, declaração de imposto de renda, documentos do imóvel, entre outros. A finalidade é que o banco ou instituição financeira possa avaliar a capacidade de pagamento do solicitante e a viabilidade do investimento, garantindo segurança para ambas as partes envolvidas.

Análise

Após a apresentação dos documentos necessários, o próximo passo para solicitar crédito imobiliário é a análise minuciosa desses documentos por parte da instituição financeira. Durante essa etapa, os especialistas avaliam a veracidade e a consistência das informações fornecidas, bem como a capacidade de pagamento do solicitante. Essa análise também engloba a avaliação do valor do imóvel em questão e sua adequação como garantia para o empréstimo. A precisão e a completude dos documentos são essenciais para agilizar e facilitar esse processo, garantindo uma resposta rápida e precisa ao solicitante.

Assinatura do contrato 

O próximo passo é a assinatura do contrato entre o solicitante e a instituição financeira. Este contrato estabelece os termos e condições do empréstimo, incluindo o valor do financiamento, a taxa de juros, o prazo de pagamento e outras cláusulas pertinentes. A assinatura do contrato é um momento crucial, no qual ambas as partes concordam com os termos estabelecidos, comprometendo-se com as responsabilidades financeiras e legais associadas ao crédito imobiliário.

Liberação do crédito imobiliário

Após a assinatura do contrato, a última etapa no processo de solicitação de crédito imobiliário é a liberação dos fundos pelo banco ou instituição financeira. Nesta fase, os recursos financeiros acordados são transferidos para o beneficiário, geralmente por meio de um depósito em conta ou por pagamento direto ao vendedor do imóvel. Assim, com a liberação do crédito, o solicitante pode concretizar a compra do imóvel desejado, dando continuidade ao processo de aquisição e realizando o sonho da casa própria.

Adquirir o crédito imobiliário vale a pena? Confira alguns pontos importantes

Para aqueles que estão considerando dar esse grande passo na compra da casa própria, é essencial entender os pontos importantes que cercam essa decisão. Desde as taxas de juros até as condições do contrato e os seguros associados, há uma série de fatores a considerar. Por isso, vamos examinar cada um desses aspectos em detalhes, ajudando você a tomar uma decisão informada e consciente sobre o crédito imobiliário. Vamos lá!

Taxas de juros

Ao considerar um crédito imobiliário, as taxas de juros desempenham um papel crucial na determinação do custo total do empréstimo e, consequentemente, na viabilidade financeira da aquisição de um imóvel. É essencial verificar se a taxa de juros do crédito imobiliário é fixa ou variável. Uma taxa fixa permanece constante ao longo do tempo, oferecendo previsibilidade nas prestações mensais. O que é vantajoso para quem busca estabilidade financeira e planejamento a longo prazo.

Por outro lado, uma taxa de juros variável está sujeita a flutuações de acordo com as condições do mercado, o que pode impactar significativamente o valor das prestações ao longo do tempo. Portanto, entender o tipo de taxa de juros oferecida é fundamental para tomar uma decisão informada e garantir que o crédito imobiliário seja sustentável e adequado às suas necessidades financeiras.

Prazo de pagamento

Os prazos de pagamento desempenham um papel crucial na determinação da viabilidade financeira a longo prazo. Isso porque o prazo do empréstimo pode variar significativamente, geralmente entre 5 e 30 anos. Um prazo mais longo pode tornar as prestações mensais mais acessíveis, pois dilui o valor total do empréstimo ao longo de um período maior.

No entanto, é importante considerar que um prazo mais longo resultará em um custo total mais elevado devido aos juros acumulados ao longo do tempo. Por outro lado, prazos mais curtos podem implicar prestações mensais mais altas, mas resultarão em um custo total menor devido à redução do período de pagamento.

Portanto, ao escolher o prazo de pagamento, é essencial encontrar um equilíbrio entre a acessibilidade das prestações mensais e o custo total do empréstimo. Dessa forma, garantindo uma gestão financeira eficiente e sustentável ao longo do tempo.

Custo Efetivo Total (CET) 

O Custo Efetivo Total (CET) também é um indicador fundamental a ser considerado. Isso pois o CET representa o custo total do empréstimo. Dessa forma, incluindo não apenas as taxas de juros, mas também tarifas, seguros e outras despesas associadas ao crédito. Portanto, compreender o CET completo é crucial para avaliar o verdadeiro custo do empréstimo e para tomar decisões financeiras informadas.

Enquanto as taxas de juros podem ser um fator importante, o CET oferece uma visão mais abrangente, fornecendo uma estimativa mais precisa do montante total que será desembolsado ao longo do período de pagamento.

Entrada

A quantia que você pode pagar inicialmente pelo imóvel influencia diretamente o montante do financiamento necessário e, consequentemente, o custo final do crédito. Por isso, quanto maior for a entrada, menor será o financiamento necessário e, consequentemente, menor será o custo total em juros.

Uma entrada maior reduz o valor do empréstimo, diminuindo assim a quantidade de juros que serão pagos ao longo do tempo. Além disso, uma entrada substancial pode até mesmo resultar em taxas de juros mais favoráveis e condições de empréstimo mais vantajosas.

Condições do contrato 

As condições do contrato definem os direitos e obrigações de ambas as partes envolvidas. Dessa forma, é fundamental ler e entender todas as cláusulas do contrato, incluindo as penalidades por atraso no pagamento e as condições para quitação antecipada. As penalidades por atraso podem afetar significativamente suas finanças, adicionando custos extras em caso de dificuldades momentâneas para realizar os pagamentos.

Por outro lado, as condições para quitação antecipada podem oferecer vantagens, permitindo reduzir o valor total dos juros pagos, mas também podem incluir multas ou taxas adicionais. Portanto, compreender detalhadamente as condições do contrato ajuda a evitar surpresas desagradáveis e a tomar decisões mais informadas, garantindo que o crédito imobiliário seja gerido de maneira eficiente e sem imprevistos.

Seguros Associados

Normalmente, ao adquirir um crédito imobiliário, é exigido que se contratem seguros de morte ou invalidez e de danos físicos ao imóvel (DFI). Isso porque em caso de um imprevisto grave, como o falecimento ou a invalidez do mutuário, o seguro de morte ou invalidez garante que a dívida seja quitada. Dessa forma, evitando que os herdeiros ou familiares assumam essa responsabilidade. Já o seguro de danos físicos ao imóvel (DFI) cobre eventuais prejuízos ao imóvel causados por desastres naturais, incêndios ou outras ocorrências. Assim, assegurando que o valor do bem financiado esteja protegido.

Portanto, ao considerar um crédito imobiliário, é essencial avaliar os custos e os benefícios desses seguros, garantindo uma proteção adequada contra imprevistos que possam comprometer sua estabilidade financeira e a segurança do investimento.

Quais são as tarifas do crédito imobiliário?

Além das taxas de juros e os outros passos já mencionados, existem várias outras despesas que podem impactar seu orçamento. Um exemplo disso são as principais tarifas que você precisa considerar ao solicitar um crédito imobiliário, como a taxa de avaliação do bem, a taxa de contratação bancária, o Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel (ITBI) e a tarifa de registro do imóvel.

Compreender esses custos adicionais ajudará você a planejar melhor e evitar surpresas desagradáveis. Vamos conferir cada um desses pontos importantes!

Taxa de avaliação do bem

Antes de aprovar o crédito imobiliário, o banco precisa verificar as informações sobre o imóvel e assegurar que ele está em condições adequadas e que seu valor de mercado corresponde ao valor solicitado no financiamento. Dessa forma, é necessário contratar um profissional especializado que realizará uma avaliação detalhada da propriedade, analisando seu estado atual, localização, estrutura, e outros fatores relevantes.

Essa análise é fundamental para garantir que o imóvel serve como garantia adequada para o empréstimo. Isso porque a taxa de avaliação do bem é cobrada para cobrir os custos dessa visita e do trabalho do avaliador. É um passo essencial no processo de concessão do crédito imobiliário, proporcionando segurança tanto para o banco quanto para o comprador.

Taxa de contratação bancária

A taxa de contratação bancária é uma despesa cobrada pelo banco para cobrir os custos associados à emissão do contrato de crédito imobiliário, pesquisas cadastrais e outros serviços administrativos oferecidos pela instituição financeira. Este valor geralmente varia de 1% a 3% do valor do imóvel, dependendo do banco. Essa taxa é importante porque remunera o banco pelos serviços prestados durante o processo de aprovação e formalização do financiamento, garantindo que todas as etapas burocráticas e de verificação sejam cumpridas adequadamente. Ao planejar o financiamento do seu imóvel, é essencial considerar essa taxa no cálculo dos custos totais envolvidos.

Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel

O Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel (ITBI) é um tributo municipal cobrado pela prefeitura por meio do cartório, e é essencial na transferência de propriedade de um imóvel. O valor do ITBI varia de acordo com o valor da transação, geralmente ficando entre 2% a 5%. No entanto, pode haver descontos se for a primeira aquisição do comprador ou dependendo do sistema ao qual o banco aderiu. Esse imposto deve ser considerado no planejamento financeiro da compra do imóvel. Isso pois representa uma parcela significativa dos custos totais envolvidos na aquisição.

Tarifa de Registro do Imóvel

Para registrar o imóvel, é necessário pagar a Tarifa de Registro do Imóvel no cartório, conforme a tabela de valores estabelecida pelo estado. Existem quatro modalidades de registro que você deve conhecer:

• O Registro de Compra é utilizado quando há transferência de posse do imóvel para o novo proprietário. 
• O Registro da Alienação Fiduciária se aplica quando há transferência de propriedade do bem ao credor como garantia de pagamento do financiamento.
• A Averbação de Registros Anteriores é necessária quando há alterações nos registros existentes do imóvel, como mudanças de estado civil do proprietário ou reformas significativas.
•  Por fim, a Certidão de Ônus é um documento que informa sobre a legalidade do imóvel, incluindo possíveis pendências ou impedimentos legais.

Cada uma dessas modalidades tem um custo específico e é essencial para garantir a legalidade e segurança jurídica da transação imobiliária.

Vantagens e desvantagens do crédito imobiliário 

Utilizar o crédito imobiliário oferece a grande vantagem de poder usar o imóvel imediatamente, mesmo sem ter o valor total para a compra. Dessa forma, o banco paga o vendedor e libera o imóvel para uso após a liberação do crédito. Isso elimina a necessidade de poupar por anos até juntar a quantia necessária para uma compra à vista.

No entanto, a desvantagem é contrair uma dívida elevada por um longo período, o que pode ser arriscado em caso de instabilidade financeira. O custo total do imóvel será significativamente maior do que se fosse comprado à vista ao calcular o valor final pago, devido aos juros e outras taxas associadas ao financiamento.

Crédito imobiliário e financiamento imobiliário são a mesma coisa? 

A seguir, você encontrará as principais diferenças entre o crédito imobiliário e o financiamento imobiliário:

Crédito imobiliário

• Empréstimo para compra de propriedade: é um empréstimo destinado à aquisição de um imóvel.
• Juros sobre o valor do empréstimo: a instituição financeira empresta o dinheiro e cobra juros sobre o valor do empréstimo, geralmente com taxas mais baixas que empréstimos convencionais.
• Garantia do empréstimo: você precisa garantir o empréstimo com a própria propriedade adquirida, podendo haver a possibilidade de a casa comprada ser considerada garantia do pagamento, dependendo do contrato.

Financiamento imobiliário

• Uso da propriedade como garantia: è um tipo de financiamento no qual o imóvel adquirido é utilizado como garantia para obter o empréstimo.
• Taxas de juros mais baixas: os bancos geralmente oferecem taxas de juros mais baixas em comparação com outros tipos de empréstimos.
• Risco de perda do imóvel: em caso de inadimplência, o banco pode confiscar o imóvel.

É importante ressaltar que ambas as opções exigem análise de crédito por parte da instituição financeira e a apresentação de documentos que comprovem a renda do solicitante.

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