INCC: O QUE É E COMO FUNCIONA?

Se você está em busca de um imóvel para comprar ou até mesmo já financiou a casa própria, é muito provável que você tenha ouvido falar na sigla INCC.

Para esclarecer, o INCC é o Índice Nacional de Custo de Construção, uma das taxas mais importantes da construção civil. Isso porque esse índice define os reajustes de valores dos contratos de compra e venda de imóveis.

Então, para você entender bem o que significa o INCC e o quanto ele influencia no valor das parcelas do financiamento da casa própria, confira todos os detalhes neste artigo. Acompanhe!

O que é o INCC?

Para começo de conversa, INCC é a sigla para Índice Nacional de Custo de Construção. Trata-se de uma taxa que acompanha o aumento dos custos dos insumos utilizados nas construções habitacionais.

Para ficar mais claro, o INCC serve para calcular os custos com os materiais de construção e a mão de obra durante o projeto de um empreendimento. Logo, o financiamento imobiliário de empreendimentos em construção ou na planta repassa esse índice ao comprador do imóvel.

Criado em 1984 para substituir o Índice de Custo da Construção (ICC), o INCC é uma taxa confiável para entender as mudanças nos preços no setor da construção civil. Isso porque o INCC é calculado todos os meses pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), correspondendo a 10% do Índice Geral de Preços (IGP).

Dessa forma, o INCC foi uma das primeiras taxas que participa oficialmente dos custos da construção civil no Brasil, sendo um dos índices mais importantes da área. Em seguida, saiba mais detalhes de como é feito o cálculo do INCC.

Como é feito o cálculo do INCC?

A princípio, o Índice Nacional de Custos de Construção Civil é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Para isso, a FGV faz uma análise dos preços de custo de uma obra habitacional em várias capitais brasileiras, como: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília.

Nesse sentido, a FGV analisa as principais despesas de insumos da construção habitacional, como:

• Serviços;
• Equipamentos;
• Matéria-prima (cimento, tijolos, revestimento, encanamentos, entre outros materiais);
• Mão de obra de todos os envolvidos na construção;
• Tecnologias utilizadas na construção.

Assim, com essas informações em mãos, a FGV faz uma verificação dos orçamentos desses custos de obra das companhias de engenharia civil, que consideram os seguintes custos:

• Custos estruturais;
• Despesas de instalações;
• Gastos com acabamentos.

Com isso, a FGV define um valor médio de variação em relação ao mês anterior, e assim, determina o índice oficial. Em resumo, as variações dos preços dos custos da obra, que as construtoras pagam para começar a construção, na verdade são repassadas ao comprador do imóvel na fase de obras. Na sequência, saiba como o INCC afeta a parcela do financiamento imobiliário.

Como o INCC afeta as parcelas do imóvel?

Para você não ter nenhuma surpresa na hora de comprar um imóvel, é muito importante saber como se calcula o INCC e como ele afeta a parcela do financiamento imobiliário.

Dessa forma, o INCC é utilizado nos casos de financiamento imobiliário de imóveis em construção ou na planta. Isso quer dizer que, ao financiar um apartamento na planta, por exemplo, o valor cobrado será a soma do preço do imóvel com os reajustes que envolvem sua construção. No entanto, se você comprar o imóvel à vista, o INCC não será cobrado.

Por exemplo, no financiamento de um apartamento na planta, são cobradas não somente as parcelas do crédito habitacional, como também os custos da construção do empreendimento.

Nesse sentido, como a construção está sujeita às variações dos preços dos materiais de construção e mão de obra, o INCC é muito útil para que seja feito o reajuste no saldo devedor no decorrer da fase de obras do apartamento.

Vale ressaltar que o INCC não é considerado como taxa de juros de um financiamento. Isso porque os juros de uma construção são conhecidos como taxa de evolução de obra, uma tarifa que os bancos cobram das construtoras que fazem o empréstimo para iniciar as obras. A seguir, saiba a diferença entre o INCC e a taxa de evolução de obra.

Qual a diferença entre o INCC e a taxa de evolução de obra?

Como já foi dito, o INCC é o índice que corrige todos os valores da construção do imóvel até a entrega de chaves. Por isso, ele não é considerado como uma taxa de juros.

No entanto, a taxa de evolução de obra é um valor que o banco cobra das construtoras. Isso porque as construtoras fazem um empréstimo no banco para poder começar as obras do empreendimento. Logo, esse valor é repassado para o comprador quando ele compra o imóvel ainda na planta.

Dessa forma, a taxa de evolução de obras é paga diretamente ao banco e é cobrada do comprador do imóvel no período entre a assinatura do contrato de financiamento e realização da individualização das matrículas do imóvel, depois que as obras acabam.

Por que tenho que pagar o Índice Nacional de Custo de Construção?

De início, como a entrega das chaves do imóvel é feita cerca de dois a quatro anos, (dependendo da construtora), é um período que o mercado de construção civil sofre muitas alterações nos valores de materiais de construção e da mão de obra. Por isso, o valor das parcelas são reajustadas ao longo do financiamento.

Por exemplo, digamos que você financiou um apartamento na planta e a primeira parcela do financiamento é de R$ 1.000. Então, considerando um INCC de 0,5%, a segunda parcela tem um reajuste de R$ 1.005. Em seguida, a terceira parcela será de R$ 1.010 e assim, o valor de cada parcela vai aumentando.

Vale lembrar que, o INCC também reajusta o saldo devedor do seu imóvel. Ou seja, as parcelas intermediárias e o valor das chaves. Por esse motivo, é importante ter uma reserva de emergência, para não correr o risco de ver o pagamento da sua casa própria se tornar uma dívida que você não consiga pagar.

Qual é a importância do Índice Nacional de Custo de Construção?

Em resumo, o INCC é um dos custos mais importantes da construção civil. Isso porque ele é responsável por calcular os custos com trabalhadores e materiais durante todo o projeto de construção habitacional.

Dessa maneira, o índice é considerado na hora de fazer o reajuste das parcelas dos contratos de compra e venda de imóveis e nos financiamentos imobiliários de condomínios na planta ou em construção. Com isso, os valores das parcelas dos financiamentos e dos consórcios imobiliários seguem o INCC para fazer os reajustes.

Porém, o INCC não é só importante no setor da construção. O índice também interfere na inflação geral do Brasil, o que acaba refletindo nos investimentos.

Por exemplo, a alta da inflação pode gerar o aumento da taxa básica de juros do país, a Taxa Selic. Então, isso afeta diretamente nos investimentos de renda fixa que estejam atrelados à Selic. Logo, influenciará também para quem investe no setor imobiliário na Bolsa de Valores, nos fundos imobiliário e CDI (Certidão de Depósito Interbancário). Sendo assim, o INCC tem muita importância no setor da construção civil e no mercado de investimentos como um todo.

Quando sai o Índice Nacional de Custo de Construção do imóvel?

De modo geral, o INCC é calculado mensalmente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas). Porém, existem três tipos de INCC e cada um deles tem um período para os devidos cálculos em dias diferentes. Em seguida, saiba mais detalhes dos tipos do Índice Nacional de Custos de Construção Civil.

Quais são os tipos de INCC?

Normalmente, existem três tipos de INCC que são o M, o DI e o 10. No entanto, mesmo que todos tenham o mesmo objetivo, que é o reajuste das parcelas do financiamento, há muitas diferenças entre eles. Confira a seguir.

INCC-10

Para começar, o INCC-10 segue a evolução dos custos na construção civil. Porém, seu diferencial é que seu cálculo é feito entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência (mês atual). Logo, o INCC-10 faz parte do Índice Geral de Preços-10 (IGP-10).

INCC-DI

Da mesma forma, o INCC-DI significa Índice Nacional de Custos de Construção Civil – Disponibilidade Interna. Isso quer dizer que, essa modalidade altera os custos na construção civil do primeiro ao último dia do mês de referência. Ou seja, o INCC-DI integra os 10% do IGP-DI (Índice Geral de Preços– Disponibilidade Interna).

INCC-M

Há também o Índice Nacional de Custo de Construção – Mercado, o INCC-M. Em outras palavras, essa modalidade do INCC-M calcula a evolução dos custos da construção civil entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência (mês atual). Neste caso, o INCC-M compõem 10% do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Como o Índice Nacional de Custo de Construção pode afetar na valorização do imóvel?

A princípio, é importante deixar claro que o INCC não é um vilão na hora de comprar um imóvel na planta ou em construção. Isso porque o INCC compõe uma parte muito importante na valorização do seu aparamento.

Desse modo, todo valor que foi pago durante o período de obra faz parte do investimento que você fez ao comprar o imóvel na planta. Isso quer dizer que esse valor será acrescentado na valorização do seu apartamento na hora da entrega de chaves. Ou seja, o valor de mercado do imóvel será composto por:

• Valor inicial da obra;
• Mais o reajuste do INCC;
• Acrescido da valorização do mercado (oferta e demanda).

Por fim, se você quer saber qual o valor atual do INCC, acesse o site do IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) da Fundação Getúlio Vargas. Porém, se você tem alguma dúvida sobre financiamento imobiliário, assista o vídeo abaixo com as principais dúvidas sobre o assunto.

Então, agora que você já sabe o que é o INCC e como funciona no financiamento imobiliário, é importante prever uma reserva de dinheiro para ter mais tranquilidade na hora de pagar as prestações da sua casa própria.

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